56 ✪ 超级文和友：商业地产新物种

欢迎收听 《 疯投圈 》。 呃 ， 这期节目我们来 —— 应该是应我们好多听众朋友的要求 —— 我们要聊一下最近的一个网红品牌 ， 叫做 " 文和友 "。

没错 ， 超级文和友 ，是最近整个投资行业里面非常热门的一家公司 。

它好像是改名了 ， 它以前叫 " 超级文和友 "， 现在改成叫 " 城市文和友 " 了 ，是不是 ？

是的 。 哎 ， 我等一下我们可以给大家解释一下这个改名背后的一些玄机 。 但是 " 超级文和友 " 这个词 ，因为还是非常的深入人心嘛 ， 所以我们也可以用这个词来借代一下， 这没问题的 。

然后， 嗯 ， 这个 " 超级文和友 " 这个 " 超过一万平米 " 的这么一个体验式空间吧 ， 我把它称为 —— 目前在全国呢有 3 家店 ， 所以呢有很多非这 3 个城市的听众朋友啊 ， 可能都没有去过 。

所以我们可能得先介绍一下它具体是干啥的 。 对 ， 这 3 家店分别在哪 3 个城市呢 ？ 长沙 、 广州和深圳 。

哈哈 ， 都在长江 ——

都在华南 。

对 ， 都在华南 。 这原因也很简单哈 ： 你过了长江以北哈 ， 冬天的话 ， 晚上就很冷了 。 一旦你晚上很冷的话呢 ，" 超级文和友 " 的营业时间呢是早上 11 点到凌晨 3 点 。

哈哈 ， 这样子的话 ， 就晚上的那有一半时间就没有人。 如果在长江以北的话 。 所以这 ——

没有夜场了是吧 ？

对啊 ，因为你知道这个在深圳 、 广州啊 ， 包括长沙在内哈 ，有一次我在长沙出差 ， 这印象特别深刻哈 ， 晚上 12 点以后， 啊 ， 怎么那个小吃一条街和那个夜宵一条街 ， 怎么都还在堵车呢哈 ， 这个这条路上 。

哈哈哈 ， 这个在中国北方是很难想象的哈 。

对 ， 就是这 12 点以后， 这个夜宵区域的这个马路都是堵车的哈 。 那但但大家就很容易想象 ，其实在长沙 、 广州和深圳这 3 个地方啊 ，其实是非常有可能出现这种情况的 。

但在北京的话 ， 应该就绝无可能啊 ， 当然太冷了 ， 尤其在冬天 。 所以对于没有去过这 3 个城市体验过 " 超级文和友 " 的消费的体验的听众来说的话 ， 要不 Rio 你给大家介绍一下， 你是上周刚去的嘛 。

对 ， 我是上周去了深圳这一家 。其实我这 3 家你都去过对吧 ？ 我只去过深圳这一家 ， 所以我的体验可能只能从深圳这一家的这个情况来给大家分享一下哈 。

没问题 ， 你就只说深圳就好了 ，因为深圳是 3 家里面最大的 ， 然后所以这个体验的东西是最多的 。

所以先说深圳吧 。

深圳那家应该是我看它楼上有 —— 我去的时候它应该我看那个建筑应该是有 4 层还是 5 层 ，但是它只开放了地面的 3 层和地下的 1 层 ， 所以它还有一部分顶上还在还在这个建设中， 所以其实我也没有看完整哈 。

但是总体来看 ， 我觉得就还跟我想象的有点不太一样哈 。 开始我以为那个 " 文和友 " 它是那种就是长沙那种特色特色的那种集合店会多一些 ，但其实进去发现其实都是深圳本地的 ， 就是这个广东本地的一些食品的品牌居多 。

是的 ， 你都吃什么了 ？

我我吃了小龙虾 ， 吃了烤生蚝 ， 然后啊 ， 它有那个深圳唯一的一个那个茶颜悦色 ， 它好像是一个快闪店吧 ， 应该也不是常态化在那里的 。

然后就逛了它整个一些就是每一层我都逛过嘛 ， 然后看它那个各种的店 。 印象比较深刻的可能就是说 ， 哎 ， 我去的那天是一个周四吧 ， 周四的下午 。

我去的比较早 ，因为我知道因为你之前告诉我说那边就排队的人比较多嘛 ， 所以我就比较早去 。

比较早去的话呢 ， 就是呃 ， 就我进去的时候没有很多人在那排 ， 就直接就进了 。 但是后来我是吃到可能 6 点多钟的时候开始 ， 就是感觉到的客流明显变大了嘛 。

所以但整个我的体验还是蛮好 ，但唯一就是那个排那个茶颜悦色的时候 ， 确实要好长时间 。 它那个过程是你进去我们坐下来之后， 它会给你一个码 ， 让你在那里先预约 ， 好像是整点预约吧 。

然后预约到它说啊 ， 我们看到说我们就是那个它出那个整点预约可以扫的时候 ， 我们就马上扫 ， 都已经排到 100 多号 ， 然后下去再吃了一会 ， 再下去等那个排号 ， 又等了一个多小时才拿到那个最终的那个饮品 。

这个让我印象比较深刻哈 。 其他的话就相对来说就是排队的状况 ，因为也不是一个周末嘛 ， 就还还好 。

所以说到这 ， 我们可以给那个还没有去的朋友一个小的 tips 啊 ， 就是说排队入场那是排第一次的队 ， 入场以后在深圳文和友想喝茶颜悦色的话 ， 那可能是排第二次的队 ，是这意思啊 。

对 ， 它是个单独的一个还要在就是店中店嘛 ， 就是你还要再重新排一次 。

但其实如果你排的第一次进去之后， 如果不是买茶颜悦色 ， 只是消费其他的一些餐饮的话 ，其实就不用再排了 ， 对吧 ？

因为其他的就没那么火嘛 。

对对 ，其他就起码我去那天反正不是个周末啊 ， 就是平时的工作日的下午 5 点多的样子 ， 就相对来说还好 。

但是呃 ， 可能就是比较方便的一些位置还是没有了 ，但你可能要去的 ， 让那个服务员带你去稍微比如二楼啊 ， 偏一点的位置去才有才有的地方坐 ，但你可以不坐嘛 ， 你可以拿着边走边吃也行 。

它很多是那种啊小吃类型的 ，也不一定不一定非要坐下来嘛 ， 对吧 ？

没错 。 哎 ， 那我们最后把这个体验再给大家描述完哈 ， 我们再进入到商业模式的分析 。 那你进入到这个整个空间 " 文和友 "， 深圳 1.5 万平米哈 ，3 层甚至以后可能会到 5 层这样的这么一个大型的这个空间里面 ， 你有什么感觉 ？

其实我当时第一次去的时候 ， 我会觉得是不是进入了一个拍电影的这么一个场景里面 。

有点那种很电影城的感觉是吧 ？

不知道大家有没有看过那个 《 追龙 》 这部港片哈 ，其实深圳 " 文和友 " 的这个整个场景 ， 它呃 ， 仿造的其实是 《 追龙 》 电影里面所拍摄的一个香港著名的一个呃地标的一个区域 ， 这个区域叫九龙城寨 。

九龙城寨是香港的一个贫民窟嘛 ， 对香港文化熟悉的朋友肯定都听过哈 ， 这个包括在电影这个电影 《 追龙 》 里面就主要就拍这个这个香港的这个侦探 ， 应该是这个刘德华演的 ， 然后怎么去追追逐和去抓捕这个甄子丹演的这个九龙城寨的一个大佬吧 。

哈哈 ， 所以其实他们的灵感是来自于这 。

详细里面有个挺有意思的东西 ， 它它其实是有那个鬼屋的这个主题的 ， 你知道吧 ？

我没有看到哎 ，是怎么样的 ？

应该是在第三层的泡泡玛特门口 ， 它那里有一个做了一个我感觉啊 ， 是一个鬼屋主题的一个一个那个叫什么 ， 一个巷道吧 ， 那种那种那种一个围起来的一个回字形的楼 ， 然后它一个灯在那上下， 然后放一些这种比较惊悚的这个这个声音的效果 ， 然后还还如果你不比较害怕这个的话 ， 还还是有点有点吓人的毛骨悚然的感觉 。

没错 ，其实你说到了一个很重要的一个体验的环节 ，其实就是 " 文和友 " 大家都以为是关于吃的 ，但其实除了吃的以外， 它还有非常多的一些体验式业态 。

这个体验式业态包括你刚说可能鬼屋可能是一个我没有看到 ，但是去的时候还有一个应该是它的舞厅 ， 就它真的就仿造了一个 80 年代的那种怀旧型的舞厅 ， 就你可以跳舞在里面 ， 然后酒吧 。

哎 ， 这个我没有看到 ， 可能还没有 。 我去那边是没有开放啊 。 酒吧我看到了 ， 酒吧是在那个呃一层还是负一层 ，有一个还比较就是像那种西式的那种酒吧的感觉了 。

还有个理发室 ， 那个理发室真的就像是那个 80 年代路边的那种 。 哈哈哈 ， 就是那种怀旧式的这种理发室 ， 你真的可以去理发哈 。

然后还有一个我觉得最惊艳的还是可能你不会体验到 ，因为它这个是一个快闪式的一个体验 ， 是一个戏剧 ， 快闪式的一个戏剧 。

这个不是常态化的是吧 ？ 就只是偶尔才有 。

偶尔呃 ， 或者说每周一次吧 ， 我印象中是它不是常态化的 。 呃 ， 我相信有很多在海外留学的听众 ， 包括现在上海也已经有的 ，是这种沉浸式戏剧的专门的这种表演哈 。

最出名的一个叫 《Sleep No More》， 就是一个嗯 ， 中文名我忘了叫啥 ，因为我是在纽约体验的 ， 当时去纽约呃旅游的时候 。

然后当时这个戏剧为什么会被称为沉浸式戏剧呢 ？ 是因为这个表演的地方是在一个废弃的酒店里面 ， 纽约的一个废弃的酒店 。

然后呢 ， 你不是坐在观众席上去看这个戏剧表演 ，而是你是在沉浸的在这个空间里面 ， 跟随着戏剧的表演的这样的演员一起去跑动 。

这个在上海也有 ？

对 ， 这个在上海也有 。 它就是引入美国的嘛 ， 就肯定是引入美国的嘛 。 所以其实就是跑下来很累的 ， 它像是一个运动出汗那样 。

哈哈 ，因为这个哈哈哈 ， 嗯 ，" 文和友 " 好像把这一块的类似的形式也引入到它这个空间里面了 。

我觉得这个是挺有感觉的一件事情 ，因为你一边在吃小龙虾的时候 ， 一边旁边可能有人。

对 ， 它那个场景特别适合做这个事情哈 。 它它本来就像是一个那种 ， 就我刚才说很电影城那种感觉 ， 对吧 ？

你整个就进入在一个就是个什么七八十年代的这种哎 ， 这种这种街区的这种氛围里面 ， 然后发生一些符合那个场景的事情 ， 应该还是比较有有有有一些故事性的 。

没错没错 ， 所以这个体验我认为是它除了呃吃饭啊 ， 呃什么喝茶颜悦色以外， 我认为是它非常吸引人的一个点 。

因为你要做这样的事情啊 ， 你必须得那个场景场地要够酷炫 ， 你可能才做得起来 ， 对吧 ？ 你不然你在一个非常现代化的 ， 非常明亮的一个购物中心里面去搞这个戏剧 ， 我觉得有点傻了 。

容易出戏的 ， 容易出戏 ， 太容易出戏了 。 哈哈哈 。 对 ， 这个是深圳的哈 。 我我再多问一下， 就就是长沙 、 深圳和广州三家你都去过 ， 对吧 ？

就是我我刚才我还是说那个问题 ，因为我只去过深圳那家 ， 所以我一直比较迷糊 。 就是说广州和长沙那家店的风格跟深圳是有很大区别吗 ？

其实你会发现这 3 家店我刚刚介绍了 ， 它的这个平方数啊 ， 是一个呃广州最小 ， 然后呢 ， 长沙可能是 1:2:3 吧 ， 对吧 ？

长沙可能一开始也是只有 5,000 的 ，但它后面生意太好了 ， 所以长沙扩建了 ， 扩建到 1 万了 。 据说现在长沙要继续扩建 ， 就本来呢 ， 长沙那个地方叫海信广场嘛 ， 就它本来拿了海信广场的一层还是两层 ， 后来就扩了一些面积 ， 现在就要变成可能未来要把整个海信广场的那个商业体全拿下来 。

哈哈 ， 就变成 6 层 ， 然后变成文和友广场 。 哈哈 ， 对 ， 就变成好像就 5-10 万平米了 ，但这个可能还在在策划当中嘛 。

所以你会发现它整个发展的轨迹是一个怎么样的轨迹呢 ？ 是一开始它仅仅就是一个吃小龙虾的馆子 ， 长沙一个吃小龙虾的馆子 ， 最早的时候 。

那你会发现后面的这些体验式的业态 ， 甚至到深圳这么夸张的去可以在里面演戏剧 ， 这些事情啊 ，其实都是逐步发展出来的 。

因为深圳也是它最新的一家嘛 ， 所以它是一步一步迭代出来 。 哦 ， 原来我这个地方一开始是吃小龙虾的 ， 后面可以吃更多的小吃型的各种的业态可以进来 ， 那最后又变成了我连体验的东西都可以加加进来 。

那这个东西会跟它的发展的这样的一个阶段会有关系 ， 当然也跟它融资各方面的实力在不断的增强有关系 。其实最早的 " 文和友 " 不仅说连呃这个体验式业态没有 ，其实它就是一个小龙虾餐厅 ， 就没有超级文和友这个业态 。

以前 " 文和友 " 本身 ， 普通 " 文和友 " 吧 ， 我们叫做就是当时的这个长沙的一个叫 " 文和友龙虾馆 " 吧 ， 龙虾馆它就是一个餐厅嘛 ， 跟海底捞没啥区别嘛 ， 对吧 ？

你跟这种 ， 对 ， 哎 ， 刚好这边我我家附近也其实有有一家 ， 就是深圳这个超级 ， 这个叫什么 ， 这个超级深圳这个大的 " 文和友 " 开之前哈 ， 我这家附近是有一家这个 " 文和友龙虾馆 " 的 。

我我之前他刚开的时候我就去吃过 ， 然后它里面的那个那面积不大 ， 可能就可能 1,000 码平吧 ， 估计那个装修风格也是就是那种老的那种街市的风格 。

但是因为这个这种风格 ，其实现在很多餐饮都在都在模仿 ，不光是这个这个 " 文和友 " 哈 ， 还有像什么好几家深圳的那个餐餐餐餐馆也是做了这种风格 ，但它那个就做的相对来说啊 ， 复刻那个 80 年代的感觉 ， 复刻的比较好一些嘛 。

没错 ， 就是从普通的 " 文和友 " 进化成超级 " 文和友 "， 再从只有餐饮的超级 " 文和友 " 变成一个具有多项体验式业态的超级 " 文和友 "。

它基本上是经历了这么这么两次的一个非常明显的这么一个进化的 ， 然后深圳是它第二次进化的一个标志性的事件 ，是因为长沙和广州其实这个体验式业态还是比较弱的 。

所以如果没有去过这三家 ， 都没去过 ， 然后大家都想去体验一下的话呢 ， 我会比较建议可能啊 ， 直接去深圳 ， 这样可能会呃最饱满这个体验 。

但是那个长沙和广州 ， 它里面的那个餐饮的类型跟是是每家都都有城市特色 ， 还是说就是因为深圳基本都是广 ， 我看来都是广东本地的这个这个餐饮为主嘛 。

但是长沙的应该我理解应该是就是长沙本地那些了哈 。 那广州那家呢 ？

没错 ， 哎 ， 这个我们刚好也沿着 Rio 你这个问题啊 ， 我们就从这个用户体验层面的一些介绍 ， 进入到它的商业模式的介绍啊 。

因为可能有很多听众听我们的节目啊 ，是习惯了我们从头到尾都讲商业模式啊 ， 或者是分析一些啊商业层面的东西 。

但今天为什么我们花了大概十十多分钟来先把这个用户体验先跟大家说清楚呢 ？ 是因为长沙 、 广州 、 深圳这三个地区以外的很多朋友可能没去过 ， 所以我们可以啊 ， 那个先介绍清楚 。

但从后面的节目呢 ， 我们就要把它的商业模式给翻出来分析一遍哈 ，不然我们这个节目就变成一个旅游节目了 ， 美食节目了 。

哈哈哈 ， 哎 ，但确实我们可以找时间做美食节目啊 ， 这个也是也是不排除的一件事情啊 ，但可能不是现在 。

哈哈哈 ， 好 ， 那 Rio 这个问题其实是聊到了一个非常重要的商业模式的问题 ， 就是哎 ，其实你 " 文和友 " 究竟是一个长沙名片啊 ， 一招是吃遍天的 ， 你到哪个城市开都是长沙的一个体验 ， 还是说你是想做一个每个城市单独都具有当地特色和当地文化的这么一个体验空间 ？

这个答案很清晰 ， 我可以回答 ，" 文和友 " 是选择了做后者的 。" 文和友 " 其实这家公司它从商业的战略层面 ， 它也不希望自己被定义为一家只有长沙特色的一家公司 ，因为这样子的话 ，其实说实话还是影响力很难到全国的 。

因为长沙虽然是最近两三年的一个网红城市哈 ， 除了包括茶颜悦色 、 三顿饭 ， 还有 " 文和友 "， 至少除了这三家非常著名 ，在全国范围内有影响力的这样的一个新消费企业 ，但其实怎么说呢 ， 它也还是个二线城市嘛 ， 对吧 ？

如果 " 文和友 " 未来的目标是在全国 20 个一线新一线城市都开他们的 " 文和友 " 的话 ， 你不可能让全国人民都一定要尝试你的长沙地道的这层美食啊 ，因为很多人也不吃长沙的那些 ，而且很难吃到一些别的地方 ，因为长沙它本地的这个小吃还是偏辣的口味嘛 。

那如果说你往这个一些北方或者是江浙一带 ， 人家就没法接受这个口味了 ， 对吧 ？

我就接受不了嘛 ， 我作为一个广州人， 哈哈 ， 我就不吃辣了 。 哈哈哈 ，OK， 所以所以所以 " 广州文和友 " 里面是都是广州本地的这个餐饮为主了 。

对啊 ， 当然了 ， 就是长沙 " 文和友 " 的核心的主打菜品呢 ， 肯定是它赖以成名的小龙虾嘛 。

就我们刚介绍的 " 文和友 "， 本质上是一个小龙虾馆在最早的时候 ，但是它到了广深的时候呢 ， 它做了一个决策 ， 它把小龙虾这个核心它起家的一个名片拿掉了 ， 就它不打小龙虾这个核心的这样的一个一个品类 。

它在广州主打的据我的观察是什么呢 ？ 是海鲜砂锅粥 ， 哈哈 。

啊 ， 然后到深圳它主打的是什么呢 ？ 是生蚝 。 对 ， 它是我吃的那家 ， 刚好就是生生蚝的那家猪猪店 ， 它占的那个位置也是最好 ， 然后我毛估了一下， 它的那个座位数应该也是就是里面最就是相对来说占比最多的 ， 那可能也就个 10% 到不到 20% 吧的那个位置的量 。

然后它还引入了很多这个就是广东本地啊 ，不就不不限制于深圳啊 ， 跟潮汕的也好啊 ， 广州的也好啊 ， 它也开始引入了比较多的这些其他的那些呃就是小的啊 ， 还比较有特色的那种小吃品牌啊 。

没错 ， 所以它其实要主打的是当地文化 、 当地特色 。 它到了广州 ， 它会把呃和深圳 ， 它会把这个九龙城寨或者西关 ，在广州是西关嘛 ，在深圳它做的是一个九龙城寨 ， 说白了就是它觉得开去香港也挺麻烦的 ， 它就干脆把深圳加香港这两块就合在一起了 。

反正在罗湖边很近 ， 反正对啊 ， 反正它在罗湖口岸边上嘛 ， 香港人肯定也会过去的 。 未来这个疫情结束以后， 所以其实它干脆就把这个啊 ， 当然还有另外一个原因啊 ， 这个稍微简简短的吐槽一下 ，是因为你们深圳没有什么本地文化这个概念 。

哈哈哈哈哈哈

哈哈哈哈 。 嗯 ，是是 ， 这确实是一个问题啊 ， 很难做城市本地化 ， 这个你要做一个本地深圳特色的一个空间 ， 好像想不到 ， 哈哈 ， 就只能往香港去去取景了啊 。

本质上 " 文和友 " 也在取景哈 ， 那广州那个就因为广州有些西关的一些文化 ， 所以这个是还好的 。

长沙当然也是也是 OK 的哈 ， 所以嗯 ， 我也比较期待它未来到什么南京啊 ， 甚至西安啊 ， 这种非常有中国古代文化沉淀的地方 ， 它在那个时候做一些当地文化的取景 。

因为本身 " 文和友 " 也叫取景啊 ， 像拍电影一样啊 ，" 文和友 " 也是在也像电影公司一样 ， 要打造出一个属于它的一个场景嘛 ， 这个不是它的一个核心的用户体验的一个特色嘛 。

所以呃 ，其实未来去那些南京啊 、 西安这种城市还是非常值得期待 。 他刚才也提到他名字以前叫做超级文和友 ， 现在改名叫做城市文和友 。其实你从另外一种角度来看它 ， 它其实是一种叫啊城市主题公园 ， 可能更加合适一些哈 。

呃 ， 年轻人喜欢去 ， 然后呢 ， 当地人和游客都愿意去的 ， 带有城市名片和城市文化特色的一个主题式体验空间哈 ， 这我来去尝试给它归纳一下哈 。

对对对 ，但我觉得这里个也比较有意思的点 ， 就是说它如果它走这条定位的话 ， 它如何去跟呃一些城市当地本来就有的这种城市文化的这种名片的地方去去呃对比竞争 ， 我觉得挺有意思的 。

比如说它马上要去南京开嘛 ， 应该是哈 ， 我听说是今年是要还是明年要开业 ，但是南京本来就比如说像那个夫子庙那边 ， 本来就有非常强势的那种本土等等等 ，但但是可能也不算非常本土啊 ， 它还是有点那种呃 ， 就是全国各地的那种 ， 就是就是伪复古建筑的那种街区的风格 ， 就是可能也不是那么的有特色 ，但是它还是有一些的 。

我觉得就这个 ， 我觉得 " 文和友 " 它怎么去挖掘所谓的当地特色 ， 怎么去跟这种做出差异化来 ， 我觉得还是挺期待的 。

它的南京店其实也就会开在这个夫子庙和秦淮河边上吧 ， 我理解哈 ， 这个到时候我们拭目以待啊 ， 我们不给它做过多广告了 ，不然那个我们就成广告节目了哈 ， 这个呃 " 文和友 " 的 PR 部门可以速速的来联系我们两个人哈 ， 这个这个赶紧也要联系一下 ，因为我们目前还来得及 ， 哈哈哈 ， 目前还来得及 ， 对 ， 上线后我们都可以去去沟通

这个事情啊 。 这里面我我我们在谈的商业模式时候啊 ，其实我想抛出一个问题 ， 让那个 Rio 你来去探讨一下啊 ， 就说你如果作为投资人的角度看待这个公司的话 ， 从商业模式的角度 ， 我们也抛开它的那些什么城市名片呐 ， 什么这种几万平米的体验空间 ， 那些都是一些概念性的东西 ， 对吧 ， 用户体验层面的东西 。

但如果我要从商业模式角度去分析它的话 ， 它究竟是一个餐饮公司还是一个地产公司 ， 这个是我想提出来的第一个问题 。

你觉得呢 ，Rio， 哈哈 。

对 ， 我从我在深圳的这个观察来讲 ， 它还是偏地产属性更强一些 ，因为第一个就说呃 ， 我试了几家比较有代表性的它的那个餐饮哈 ， 就我觉得嗯 ， 口味一般 ，其实实话说是这样哈 。

然后第二个呢 ， 就是说它我看到大部分的那个都是不是它自有品牌嘛 ， 都是这种就是当地的这种加盟店 ， 就不是自己拿出第三方的 。

那这样的话 ， 它 " 文和友 " 作为在这里面的角色 ， 可能更多的是呃搭建了这么一个场景 ， 然后把它这个客流做起来了 。

它其实是新型的一种生态地产 ， 我更这属性更重一点 ， 我觉得 。

是的 ， 我首先跟大家来去分析一下， 为什么这个问题特别核心 ，是因为你看哈 ， 餐饮公司就相当于你是做了一个呃新型的或者说更大的海底捞嘛 ， 对吧 ， 海底捞其实也有几千瓶啊 ， 很多地方的海底捞有一两千瓶 ， 那它只是做了一个 1 万瓶以上的一个餐饮店 ， 这是第一种可能性 ， 对吧 ， 它去卖它的小龙虾 ， 卖它的生蚝 ， 卖它的呃海鲜砂锅粥 ，在不同

的城市卖当地的一些美食 ， 这是第一个角度去分析 。 第二个角度的分析呢 ，其实是它其实是一个地产公司 ， 它跟这个华润的万象天地跟三里屯 ， 本质上它是做了一个新型的三里屯 ， 对吧 ， 那它其实是把一个场子搭建起来 ， 它的核心能力其实是去搭建布景 ， 建设这个场景的能力 ， 然后建设完这个场地之后啊 ， 它就招商去招这些小的商家进来

， 然后给它去进行佣金或者说租金的这种分成 。 这是两类核心的商业模式的角度去分析这个 " 文和友 "， 对吧 ， 为什么这个问题非常重要 ， 这个问题重要是究竟它的对标公司如果有一天它上市了 ， 大家都知道一定要对标分析嘛 。其实据我所知 ， 很多投资人在找这一次 " 文和友 " 的对标的公司去分析的时候 ， 都表示非常的头疼哈 ， 这一次

它的投资人包括国内非常著名的几个大的基金啊 ， 大家网上查就行了 ， 我就不给这基金做广告了 。

那啊 ， 它的估值是 100 亿 ， 对吧 ， 啊 ， 这个 100 亿这个估值也是非常具有这个传播效应的 ， 觉得哎 ， 你怎么三家店就估值 100 亿了 ， 大家觉得哈哈 ， 真的就只有三家店啊 ， 你你不含它长沙和你深圳当地的那些小餐馆 ，因为那些小餐馆的话呢 ， 肯定就是不能去解释为什么它能得到 100 亿嘛 ， 它能得到 100 亿的估值 ， 肯定 80% 以上是源自于

这三家店 ， 这三家超级文和友嘛 ， 对吧 ， 所以你要是真的说它三家店就撑起 100 亿 ， 这个说法我认为是没有问题的 ， 大体上虽然它还有一些别的一些啊小餐馆这这一块的一个收入 ， 对吧 ， 所以这个问题是很核心的一个问题 。

最搞笑的我跟你分享一件事情啊 ， 那个 Rio 就是有一个某大基金 ， 这轮投了 " 文和友 " 的一个朋友跟我分享了 ，他找了半天这个 " 文和友 " 在国外的对标究竟是谁呢 ， 最后找到最像的是大时代 ， 哈哈 ， 大时代是那个那个 Food Court 那个那个公司吗 ， 就是那个在各种的呃购物中心里面包了一个负一层或者包了一个三四层来做那个各种小吃的进驻的

这么一家公司 ， 就是叫大时代嘛 ， 食物的食嘛 ， 这是一家 ， 这应该是一家新加坡公司吧 ， 我没有记错 ， 是一家新加坡公司 ， 所以它的主要的营业范围是在新加坡 、 香港 ， 还有国内也都有嘛 ， 所以找了半天发现这个是最好的对标在国外， 哈哈哈 ， 这个也很也很尴尬 ， 对吧 。

哎 ， 所以你从这个角度啊 ， 我我等一下再跟大家说我怎么看这个商业模式这两类的一个区别 ，但我觉得这么难找的对标 ， 找出来是一个看上去一点都不像的一个公司啊 ， 这是唯一能找到的 。

那如果你还能再找下去的话呢 ， 你就能找到一些欧洲和美国的一些那种独栋的那种 Food Court， 就是那种所谓的在美国的和欧洲有一种这种叫美食广场 ， 就就就到到过欧洲旅游的朋友应该都应该有印象啊 ，在伦敦 ，在荷兰 ， 我当时记得我在意大利旅游的时候 ， 就都有当地的那种一整栋楼三四层啊 ， 那种比较有当地的那种文化体验的这么一个 market，他们叫

做 market， 对吧 ， 就是那种吃饭的那种地方 。 我相信 Rio 你在欧美生活这么久肯定也都去过 。

对对 ， 这个是比较接近的 ，在业态上是比较接近 ，但人家那种公司不是上市要资本化的 ，也没有 100 亿的估值 ， 人家就是一个很 ， 你知道吧 ， 就是很当地的一个城市 ， 一个生意而已嘛 ， 对吧 ， 然后人家的装修可能也没有这么的这么的夸张嘛 ， 对吧 ， 就是说人家就是很朴实的一个地方 ， 对吧 ， 所以也很难去对标 。

我提一个一个很很 crazy 的想法 ， 你看你觉得对不对 ，其实它应该是对标迪士尼 ， 就迪士尼兰的那个主题公园 。

那你这个不是人为的给它给它赋予了一个高估值的属性吗 ， 对吧 ， 对 ， 拔高了 ， 哈哈哈 ， 对 ，因为因为本质上就说嗯 ， 迪士尼它是跟这个也不太一样 ， 地方就在于它说它迪士尼的里面的那个主题公园 ， 它有很多这个所谓的这个游乐设施嘛 ， 就餐饮只是它其中很小的一部分 ， 对吧 ， 甚至不是它的主要的部分 。

但是你从这个大家去玩的这个这个消费的这个场景来看 ， 我觉得是有有点相似之处的 ， 就是它经营了这么一个这个一个空间 ， 然后大家可以去里面去玩 ， 可以去可以去待很长一段时间哈 ， 聚会也好什么的 ， 就这个我觉得它跟在迪士尼那个迪士尼 Land 那块是有有一定的这个共同性的 。

哎 ， 我觉得 Rio 你很有做二级市场分析师的潜质 ，因为二级市场分析师就是它要承担一个很重要的职责 ， 就是必须要在一个公司很高估值的时候 ， 还能找到一个逻辑 ， 找到一个理由 ， 一个 justify 的一个逻辑框架 ， 跟这种投资人来解释啊 ， 这个分析师就要告诉投资人说 ， 它其实是可以值这么高的估值的 ，因为它可以对标什么什么 ， 对吧 ， 你刚刚说那个迪士

尼 ， 我让我想到了这样的一个角色哈 ， 哈哈 ， 我我我这个起码值个 100 万的一个咨询费用 ， 哈哈哈 。 哎 ， 如果两年到三年后我们节目上线 ， 两三年后如果 " 文和友 " 像它现在预计的一样哈 ， 两三年后 10 天上市的话 ， 到时候分析师如果要对标迪士尼 ， 一定要回来找我们两个人啊 ， 哈哈 ， 千万别忘了我们是我首先提出的 ， 对 ， 我们最先提出

来的这个是啊 ，在整个中国的这个公开资料里面 ， 哈哈哈 ， 对对 ， 这个特别有意思 ， 哎 ， 这个很好玩哈 ， 那我们收点回来哈 ， 就回到刚刚那个问题的一个结论呢 ，其实啊 ， 你会发现从 " 文和友 " 的整个消费的流水来看 ， 我简单做了一些调研哈 ， 我没有精确的数据 ，但我大概做了一些调研 ， 大概有一半的流水产生于它自己的这么一个啊餐饮型的销

售 ， 就是说哎 ， 那个小 ， 哎 ， 哪些是它自己 ， 哪些是它自营的 ， 就是我我其实没有太看出来 。 每一个用户你去了 " 文和友 " 之后， 你会发现啊 ， 它会有很多小门店 ， 那些小门店通常呢就是招商的 ，但你会发现它有一个很集中的一个类似中庭的区域 ， 就是中间的一个核心的区域 ， 摆了很多餐餐桌的 ， 你可以坐在上面吃饭的 ， 那些公开的中庭的区域

里面 ， 如果你吃的也是什么生蚝啊 ， 小龙虾呀 ， 砂锅粥这种主力的品类 ， 这个就是它的自营的餐饮部分 。

好 ， 那确实这个很隐蔽啊 ， 我我完全都没有看出来 ，因为我它肯定也不用告诉你嘛 ，因为对 ，因为这个东西它不需要让用户知道嘛 ， 用户在买单的时候啊 ，是不会考虑这个东西是你的自营还是你的招商 ， 只是我们投资人在做分析的时候需要考虑 ，因为这个会决定了它的呃这个估值方式和它的商业逻辑嘛 ， 对吧 ， 究竟它是一个招商型的还是一个

自营型 ， 所以它其实是有大概一半左右啊 ，但这个数据肯定不精确啊 ， 它只是一个大概 ， 就是有一半左右来自于它的核心的像小龙虾啊 ， 包括在深圳的生蚝这样的一个销售是它自己做的 ， 然后呢 ， 包括它引进了茶颜悦色 ， 对吧 ， 它引进了泡泡玛特 ， 这些肯定都是招商嘛 ， 对吧 ， 所以大概现在的收入来源哈 ， 是一半一半这样的 ，不是收入来

源 ，是它流水 ，因为自营部分的流水就是收入 ，但招商部分的流水就不等于它的收入 ， 对吧 ， 这个应该大家都能理解嘛 ， 就是它 TAY 是收入嘛 ，在招商层面来看的话 ，TAY 是收入啊 ，GMV 就是流水 ，在自营层面来看的话呢 ， 收入就等于流水嘛 ， 对吧 ， 就这个是一个非常简单的一个一个道理 ， 对吧 ， 所以从流水层面好像是差不多啊 ， 我感觉现在那那这个问

题就有意思了 。 哎 ， 那我们继续来扮演这个分析师的角色啊 ， 我们这个代入一下， 哈哈 ，Rio 这个哎 ， 究竟在上市的时候啊 ， 如果有一天它要上市 ， 或者投资人你要给它一个估值 ， 究竟是它自营的那部分更值钱呢 ， 还是招商那部分更值钱呢 ？

就单纯从数据来看啊 ， 自营吧 ， 自营的毛利高呀 ， 招商的话你只是 take rate， 你这个有有上限吗 ？

哎 ， 我们赶紧来打开一下啊 ， 这个招商那部分它对标是谁啊 ， 那我们就很清晰了 ， 招商那部分它对标的可能是大悦城哈 ， 或者叫呃三里屯啊 ， 或者叫华润地产 ， 对吧 ， 哈哈 ， 华润商业地产 ， 对 ， 这些是它的对标哈 ， 这个很明显 ， 这个地产股呢 ，也不在我们两个人的这个呃这个能力范围内哈 ，但我们稍微查一下地产股的这个股票的这

个估值 ， 哇 ， 那真的是不太高哈 ， 哈哈 ， 这个估值基本上， 哈哈哈 ， 就比较重 ， 对吧 ， 然后收入也不是特别的 ， 这个 upside 也不是特别高 ， 地产股的估值啊 ， 这个 PE 的倍数啊 ， 常年是在 10 倍啊 ，15 倍以上很高了哈 ，但如果我们回头再看一下， 哎 ， 这个海底捞的估值是怎么样的 ， 这如果你是一个自营的餐厅的话 ， 那是高 ， 可能不是一个数量级啊

， 这个海底捞是常年是在四五十倍以上的这个市盈率以上去运作的哈 ， 这样的一个股票 ， 那差好多啊 ， 嗯 ， 哎 ，但你发现聊到这大家觉得哎 ， 自营更值钱 ，但发现问题又来了 ， 你成为这么优秀的一个项目 ， 成为投资人争先恐后想投资的 ， 估值能到 100 亿 ， 难道不是靠你的商业地产的部分搭建出来一个非常呃独特的这么一个场景和体验 ， 让大家才产生了

一个过来去消费的冲动吗 ？ 如果你就是一个自营的龙虾馆 ， 没有那部分的茶颜悦色也好 ， 你那部分九龙城寨的布景也好 ， 那其实你是不不会有这么多的人流的 。

所以这里面有一个悖论 ， 就是说自营是更值钱的 ， 从估值角度 ，但其实你从你的商业的流量的角度 ， 你的商业地产的流量来自于招商的 ， 流量是来自于你的场景搭建和你的招商能力 ， 对吧 ， 所以这里面很有意思啊 ， 对 ， 你是缺一不可的 。

后来你会发现这家公司你只有招商 ， 你成为了一个商业地产纯招商啊 ， 你没有自己的小龙虾 ，其实你的估值呢也会很受限 ，因为投资人一对标发现你只能对标个大时代 ， 哈哈 ， 就是一个小吃街 ， 哈哈 ， 或者你再找一找 ， 哈哈 ， 对标一下这个大悦城啊 ， 大家可以看一下， 大悦城也是一个上市公司啊 ， 这个究竟它的估值是值多少钱啊 ， 这个其实你会

发现大悦城在全国有很多的资产 ， 很多的项目可能它也不太估值不太高 ， 哈哈 ， 然后所以但你发现海底捞估值就很高啊 ， 九毛九估值就很高啊 ，在二级市场上啊 ， 所以呢 ， 你会发现这两者好像它缺一不可 ， 这也是 " 文和友 " 从商业模式的角度最美妙的地方 ， 它既拥有了一个投资人给它的一个自营餐饮这样的一个比较高的估值 ， 品牌餐饮这

样的高估值 ，但它实际上的流量啊 ，是通过它的招商和地产的能力去构建出来一个一般的餐饮没有的这样的一个流量能力啊 。Rio 你觉得这个是不是一个很美妙的商业模式 ， 哈哈 ， 就总结一下是说是通过这个招 ， 就是招商 ， 就是招商还不是普通的招商 ，是叫做地方特色 ，有文化属性的一些代表性的品牌招进来 ， 加上它本来的这个啊布景的这个这个电影场景的搭建

的能力 ， 吸引流量 ， 然后通过自营来尽可能的变现 。 所以自营是用来变现的 ， 我觉得你说的对啊 ， 自营可能是一个它最后它最后可能跟二级市场分析师要讲的呢 ， 就是说我是个自营餐饮 ， 所以呢你肯定呢得给我对标海底捞 ， 估值上你一定要给我对标海底捞哦 ，但是呢我的流量又很大 ， 对比海底捞更大 ，但其实那一部分流量是因为第三方的

那个那个来的 ， 哈哈 ， 人家不管了 ， 反正我弄来了 ， 对吧 ， 然后成本不高 ， 然后我的这个自营的这个毛利也还也还凑合 ， 对吧 ， 它自营的部分应该毛利率在行业里面算什么水平 ？

如果今如果假设要按这个估值要拉通来跟海底捞比 ， 或者九毛九比的话 ， 那么正常嘛 ， 就正常的餐饮的估值都在 60%-70% 嘛 ， 这些都是一些非常典型的一个成就 。

我我也没看到数据啊 ，但你看海底捞的毛利不也 60%-70%？ 你如果太低了你不赚钱 ， 如果你太高了你肯定就是黑心嘛 ， 你不能太黑心嘛 ， 对吧 ，因为我们去 " 文和友 " 吃小龙虾 ， 去海底捞吃火锅 ， 我们不会觉得你很黑心的 ， 对不对 ？

就就可能你就是因为你供应链管理能力强 ， 所以 30 块一份牛肉 ，其实你成本是 10 块钱左右嘛 ， 你成本那你的毛利是 70 嘛 ，但你可能是因为你管理的好嘛 ， 所以你你你能够赚那个钱嘛 ，不是你觉得大家不觉得你黑心嘛 ， 对吧 ，但 " 文和友 " 这个我我我觉得有一个问题哈 ， 就是说它还是要想 ， 就是要你始终去分析它这个的时候 ， 你要考虑它花

那么多钱搭的这个这个这个场景 ， 这个成本怎么摊销的问题 。

那你肯定是要按照摊销地产摊销的方式算到它的这个财务报表里面嘛 ， 对吧 ， 假设它都我们都是按这个自营的这个餐饮来估 ， 比如说我们按海底捞的模型来估 ， 海底捞的这个场地成本 ， 它装修成本肯定是没有 " 文和友 " 这么高的 ，" 文和友 " 它这个装修我看了一个数据 ， 好像预估是 8,000-1 万一平的样子 ， 这个是远远高于普通的这个

餐饮的这个这个装修的成本的嘛 。 那如果说你就算按比如说二三年五年这个折旧摊销的话 ， 它这个成本啊 ， 就是怎么能够打的下来呢 ？

就它的毛利这样算下来应该是低于海底捞和九毛九的才对 。

所以我们这个问题呢 ， 应该又又是提前了三年给这个二级市场的分析师呃提供了一个非常好的一个 ， 哈哈 ， 一个作业哈 ， 就是就是说这个大家在 " 文和友 " 上市的时候究竟怎么看待它的商业模式 ，因为我们聊到现在 ， 我们可以这么总结 ， 它的商业模式确确实实你从国内外来看 ， 没有出现过大致上一半的自营餐饮 ， 一半的商业地产招商啊

融合到了一起 ， 它既不是大时代这种仅仅就是做小吃招商的 ， 它也不是海底捞这样的仅仅是做自己的餐厅的 ， 它其实是把这两个商业模式合到了一块 。

究竟从它的角度来看 ， 它希望未来更强调哪一块呢 ？ 这个我现在看不清楚 ，但如果我是它的话 ， 我会一直保持这个 55 左右的这个状态 ，因为这个状态是既兼顾了自营餐饮的高毛利和高估值的属性 ，也兼顾了它的商业地产这个核心引流的这么一个能力 ， 对吧 ， 这两块能力都是必须得有的 。

这个商业模式为什么值 100 亿 ？ 为什么未来可能甚至值两三百亿 ？ 它就那么几个店 ， 对吧 ， 就是因为这个商业模式确确实实以前没有人做过 ， 哈哈哈 ， 你没有办法找到任何一样的 。

那我我们聊完它这个商业模式呢 ， 我们再来聊一下， 哎 ， 它的这个壁垒在哪里啊 ？ 就其实你会发现它有三个很核心的壁垒 ， 除了钱以外啊 ， 大家说 ， 哎 ， 那它壁垒不是钱吗 ？

你建这么一个店 ， 刚刚 Rio 也说了 ， 一万平米 ， 哈哈 ， 每每一平你要花 8,000-1 万 ， 嗯 ， 融资能力也是能力 ， 先不管 ， 哈哈 ， 那你能能算得出来吗 ？

一万平米每一平米花 8,000-1 万 ， 那不就是 8,000 万到一个亿开一家店吗 ？ 对吧 ， 那 8,000 万到一个亿开一家店 ， 那这个钱肯定是你的核心币 。

我们先不说这个钱 ，因为这个钱的这个壁垒呢 ，是投资人给他的嘛 ， 对吧 ，不是他自己的嘛 ， 对吧 ， 那他自己肯定是得呈现出来一些他团队自身的核心能力 ， 这样子投资人才愿意把钱配上去给他跟他一起玩嘛 。

那我我尝试总结了一下， 它有三大核心能力哈 ， 对它这个这个这个这个团队来说 ， 第一大能力呢 ， 就是刚刚那个 Rio 说的 ， 就我们一直在讨论的 ，在今天的节目里面 ， 它这个电影般水平的布景能力啊 ， 这个是它第一个核心能力 ， 电影般水平的布景能力啊 ， 据说啊 ， 这个 " 文和友 " 的布景团队呢 ， 第一从电影制片厂去招一些人， 对吧 ， 从电影制片

厂去招 ， 哈哈 ， 然后呢 ， 第二呢 ， 就是可能可能从湖南台也挖了一些啊 ， 毕竟是长沙的公司哈 ， 近水楼台啊 ， 从从那个什么湖南台搞综艺节目的那些布景 ， 大家有没有看过湖南台有一些这种综艺节目还拍的挺好的啊 ？

我有有有一段时间我看那个明星大侦探哈 ， 就是那种各种的布景嘛 ， 就是把那个什么酒店啊 ， 什么各种的布景的搭出来 ，其实你会发现在布景这件事上， 肯定还是电影电视的从业者呢 ， 具有比较高的一个呃水平的 。

我们这种消费的 ， 甚至你开餐厅的 ， 你从海底捞挖个人， 你怎么可能搭出来这种布景了 ？ 搭不出来的 。

而且有个很很要命的事情 ， 就是说这种布景搭出来 ， 它特别的上镜 ， 就特别容易拍照分享 ， 然后转发 ， 然后形成这个社交网络的传播 ， 对吧 ， 没错 ， 就普通的海底捞 ， 谁谁会在海底捞里面拍一个照 ， 然后来分享 ， 对吧 ， 人家海底捞是正儿八经的一个把餐饮这个事做到极致的 ， 对吧 ， 啊 ， 做供应链 ， 做食材 ， 做服务 ，其实 " 文和友

" 呢 ，是啊 ， 一个传播 ， 把布景做到极致再说 ， 对 ， 我先做布景做到极致 ， 我我我可不会强调说我的小龙虾就是天下第一 ， 对吧 ， 大小龙虾是不是天下第一 ， 我相信我们也问了一些好不好吃不重要的 ， 我们也问了一些长沙朋友啊 ， 我们不是有几个长沙的好朋友吗 ？

就包括在我们节目做客过的找安英文的这个创始人 Alan， 对吧 ， 我们也问过他 ，他说吃小龙虾我带你去个更好吃的 ， 来长沙下一次 ， 哈哈哈 ， 肯定不去 " 文和友 "， 对吧 ，有网红餐厅有什么好吃的 ， 对 ，但它恰恰是靠这个呃策划布景能力啊 ， 成为了它核心 。

你要注意到这里面有个很重要的关键词 ， 这个关键词叫做跨界 ， 跨界在今天的中国的商业运作里面 ， 一定是一个很核心的竞争力 。

你是一个做互联网的 ， 你会一点线下能力 ； 你是做消费品的 ， 你会一些电影电视的这种布景能力啊 ； 如果你是做文娱的 ， 你能不能会一些供应链 ， 哈哈 ， 这个如果你能把这这种看上去跨界的能力能整合到一家公司里面 ， 那你这个公司一定会体现出来一个很强的一个别没有的竞争力 。

我认为这个是我们非常理性的 ， 如果去看待 " 文和友 " 的话 ， 你不能否认它本来就是一个餐厅 ， 它本来就是开小龙虾的 ， 它小龙虾可能不是天下第一 ，但它怎么做餐厅这个事它肯定懂吧 ， 对吧 ， 它肯定是它的一个核心 ，其中的一块能力所在 。

但仅仅是说有这块能力呢 ， 它也没什么突出的 ，也没什么特别了不起的 ， 对吧 ，但是它把这个能力加上了策划布景 ， 从电影电视行业挖了很多人才过来 ， 那这个事情可不是一般的餐厅能做出来的 ， 这个就是很重要的一个跨界的这么一个体现了 。

这种跨界能力最终落实到商业上 ，其实就是流量的能力嘛 ， 你怎么样通过一个什么样的方式啊 ， 尽可能低成本的获取到足够多的这个曝光和流量 ， 对吧 ， 它其实在这个方面上开了一个新的一个路数 ， 然后它尝试还成功了嘛 。

没错 ， 那第一个是跟这个电影电视相关的策划布景能力 ，但你要知道这个还没有结束 ， 它还有第二个能力 ， 这个能力是相关的 ，但是不一样啊 ， 我先把这个能力说出来 ， 它叫做建筑结构能力啊 。

为什么我说建筑结构能力跟策划布景能力是两回事呢 ？ 是因为可能我是一个电影电视的 ， 我来自于湖南台啊 ， 我来自于电影制片厂 ，但如果你给我一个四层楼的一个正常的建筑 ， 你要把这个四层楼中间全打掉 ， 然后呢 ， 把它的楼梯啊 ， 电梯啊 ， 这个整个整个整个这种动线呢 ， 全部都设计一遍 ， 全部都重新改一遍啊 。Rio 你去了深圳 " 文和友 "， 你应

该知道它那个楼本身一定不是那个样子的 ， 一定是 " 文和友 " 打成那个样子 ， 哈哈 ， 它那个对 ， 它其实你看起来那些旧旧的东西 ， 它其实都是做出来的 ， 做旧比做新要贵啊 ， 这件事情大家应该也能理解啊 。

就你把一栋楼人为的把它做得很旧啊 ，其实是要保像 ， 比要把它保持一个比较新和干净的状态是要更贵的 ，因为旧你要重新把所有墙都重新再弄一遍的啊 ， 你要人为的把那种 80 年代的感觉做出来 。

那对 ， 这个就跟拍电影没关系啊 ，因为拍电影的人你可不会建楼嘛 ， 对吧 ， 这个是一个建筑能力 。 所以 " 文和友 " 的团队里面啊 ， 一定是有很强的建筑师或者这种啊结构土木工程 。

你能看到 Rio 他是把那个楼的中间全挖空了嘛 ， 对吧 ， 你基本上是把那个楼的中间从全部掏空了 ， 然后你在中间再重新再弄 ， 那其实你哪个是支撑住啊 ， 哪个是受力的 ， 哪个不受力的 ， 对吧 ， 让我们自己家装过修都知道 ，有些墙你是不能打的 ， 你打了这个楼就塌了 ， 对吧 ， 它是承重墙 ， 对吧 ，有一些墙它不承重你才能打 ，但这个东

西肯定没这么简单嘛 ， 它因为它有四五层楼这么一个这么巨大的一个一个一个一个一个建筑体 ， 你要你要从建筑结构的层面保证它安全 ， 你要保证它有意思好玩 ， 然后最好呢 ， 你从地下一层你一抬头看 ， 你能直接看到四层五层嘛 ， 对吧 ， 它想实现这样的一个打通的一个效果嘛 。

所以这个其实是一个建筑结构的能力 ， 就这个是商业地产公司的标志性能力 ， 对吧 ， 应该是应该是商业地产公司标志性能力 ， 对 ， 这也是一个跨界 ， 刚刚是一个文娱行业的跨界 ， 现在这个是一个啊 ， 这个建筑行业 ， 建筑商业地产行业的一个跨界哈 ， 这第二个能力哈 。

还有第三个能力呢 ，其实也是跟前面两个相关的啊 ， 这个能力听起来啊 ， 非常的嗯 ，不像很重要 ， 它听起来也不像说很大 ， 就比较小 ， 比较比较这个边缘的一个板块 ，但其实这个板块我要特定拿出来说一下 ，因为这个板块就是非常重要 ，在我看来这个能力叫消防能力啊 ， 这个大家听起来说 ， 哎 ， 消防能力不就是符合消防局的规定就可以了吗 ？

但 Rio 你知不知道 ，其实很多人在开店的时候啊 ，他们最怕的人是谁 ？ 就是消防局 。 消防局呢 ，是有 100 万种理由啊 ， 可以让你这个店开业不了的 ，因为他就说你这个东西走火通道不行啊 ， 这个东西呢 ， 如果出现了什么这个火灾的时候 ， 你这个东西呢会发生踩踏 ， 证据我不通过 。

如果说你是一个安全感比较弱的人， 你比较注意安全性的人， 我不知道 Rio 你是不是这样的人哦 ， 如果你去了 " 文和友 " 的话 ， 你会不会有这么一个担心 ， 走火的时候里面如果挤满了人 ，在这么一种新型的建筑体里面 ， 一个封闭的体系里面 ， 我应该怎么逃生呢 ？

对 ， 我我去在深圳那次 ，其实我有我有有时在想这个问题 ，因为它里面的那个通道其实相对 ， 所以你确实想了这个问题是吧 ？

对对 ， 它那个通道其实相对来说比较狭窄 ，而且我在呃 ， 特别是你在楼上可能还感觉不到 ，在楼下你到特别是快到地面层或者飞层的时候 ， 你会看到特别多的那种叫做安全出口的那种门 ， 它平淡但是就是不让你走的 ， 平时不让你走 ，但就是它会留出那个东西来做 。

但是到你说它不知道楼上掏空做了一些很多那种那种什么呃楼梯啊 ， 呃这种这种连接的部分 ， 我我感觉它的那个通过能力是不够强的 ， 就所以消防隐患还是存在的 ， 我觉得 。

那从结果来看呢 ， 它这个店能开业呢 ， 一定是通过了深圳市消防局的层层的关卡的这样的审查的 ，因为我们说这个事情我们都是外行嘛 ， 你说如果从内行的消防消防局的角度去审核它这个东西呢 ， 如果真的有风险的话或者不合规的话 ， 它是不可能让 " 文和友 " 这种商业体开业的 ，因为第一它排队人会很多 ， 第二它里面都是弯弯曲曲

的一些小路 ， 它的楼梯也非常狭窄 。其实如果它真的出什么真的不合格出大事 ， 这是真的会出大事的 ， 对吧 ，因为你是呃上千人几千人一起挤在里面嘛 ， 所以它最后能开业 ， 我相信各位听众也可以放心啊 ， 肯定也是通过了这个消防局的这种非常严格的这种审查的 。

反正目前还没失火嘛 ， 到时候再看呗 ， 哈哈哈 。

你这个不行啊 ， 我们不能这么说啊 ， 这个不负责任啊 ，不能说失火了我们再看 ， 那就完蛋了 ， 哈哈哈 。

不是 ， 我的意思是说 ， 就是它这个这个能力 ， 我们目前看它至少是通过合规开放 ，但是就说到底呃到底呃具不具备这种这种防火能力 ， 那可能就是它是一个别的一个什么手段 ， 比如说有很多这种喷淋头啊 ， 我我我有我有注意到这个隐藏在角落里面的 ， 它可能在主动的这个预防上可能做的比较彻底一些 ，因为它有很多那种布景 ， 对吧 ， 它那个就

那个什么 80 年代那种布景 ， 什么窗帘上挂了一件衣服啊 ， 这种东西 ， 它其实有很多啊助燃的东西 ， 就说从消防角度来看 ， 我就我这点还是有有一定的担忧的 ，但就说只能说到时候如果真的发生这种事情来看 ， 它它实际处理的怎么样吧 ， 反正至少至少从目前验收的角角度来讲 ， 它是开过了 。

所以对于各位安全性啊紧张感比较强的听众来说 ， 下次去的时候也不用太担心 ，因为首先它为了过消防局对它的审查 ， 它一定是花了极大的功夫 ， 做了极大的一些布置的 ， 这些事情不一定我们作为消费者能感受到 ，但它肯定是有去做 ，而且团队里面据我了解肯定是有这方面的专家的 ，因为它一定要保证这件事情是能够合规的 ，而且它的合

规难度一定是远远高于任何的其他的地方的 ，因为它是自己重新打造了一个场景 ， 然后把那些楼梯都搞得歪歪斜斜的 ， 然后呢把各个地方呢都是封闭的 ， 对吧 ，其实这种东西 " 文和友 " 比我们怕多了 ，因为 " 文和友 " 花了一个亿的钱把深圳打造出来 ， 最后消防局说你这个东西不过审 ， 哈哈 ， 你开不了业 ， 开不了业 ， 那就完了 ， 这公司不就完

了吗 ？ 所以人家是干这个事的 ，他肯定就是呃无论花多少成本呢 ，他都要把这些消防的专家搞在自己的这个公司里面去做这样的事情 ， 对吧 ， 所以呢我们总结一下哈 ， 这个三大三大核心的跨界型的这样的能力哈 ， 我们没有提到餐饮 ，是因为我们认为它就是开了很多年小龙虾的一个餐厅 ， 对吧 ，但它仅仅是一个开小龙虾餐厅 ， 它是做不成今天

的 100 亿估值和这种超级文和友的这样的一个一个影响力的 ， 所以它的壁垒里面我们没有提到它的餐饮能力 ，因为这个我觉得是基础 ， 这个不是壁垒 ， 对吧 ， 所以这个壁垒我们提到了三点 ， 都是跨界的 ， 对一个餐饮公司来说 ， 第一个是建筑结构能力 ， 第二个叫策划布景能力 ， 第三个叫消防过审的能力哈 。

那我们呃其实这三大能力应该在任何的媒体上都是没有这么总结过的 ，因为我们是第一个去去去分享出来 ， 对吧 ，也是跟大家分享一下我们研究的一些一些见解吧 ，不一定完全正确啊 。

那聊完它的能力这些东西之后啊 ， 我们最后再去聊一下， 哎 ， 这个东西我们都觉得它很酷炫啊 ，也没有对标啊 ， 很有创新性哈 ， 壁垒也很高啊 ， 哎 ， 那究竟它的问题和难点在哪里呢 ？

那也不是说百十全十美嘛 ， 对吧 ？

问题还是很多的 ， 哈哈哈 。

问题还是很多的哈 ， 然后我们首先第一个问题叫 ， 第一个问题呢叫做选址特别难啊 ， 你怎么选呢 ？

这个 Rio 你感觉它选址会会好选吗 ？ 在南京在上海 ， 首先你得确定你要去哪个城市 ， 对吧 ？ 你先去哪个哪个地方 ， 大的城市 ， 然后再选哪个区域 ， 然后具体在哪个点啊 ？

我们先从城市角城市角度来来讲哈 ， 就是从起码从目前看来 ， 它还是要选的那种 ， 就是有一些这种代表性的这种区域的中心化的城市才可以啊 ， 就是它不能下到比如说三线应该是不行的 。

没错啊 ， 你你说这个还不是选址的问题 ， 你这个说的是一个需求的问题 ， 对吧 ？ 就是说 ， 哎 ， 你到了二三线城市有没有这么大的需求 ， 能让你做出来这么一个投入巨大的一个空间 ？

对 ， 就是这个基数一定要够 ， 对吧 ？ 就大几百万人口是需要的 。

这是一个方面 ， 就是需求一定要够啊 ， 所以就只有可能全中国我们满打满算啊 ，30 个城市可能可以给你开出来这个超级文和友 ， 对吧 ？30 个城市 ， 那这 30 个城市里面呢 ，其实还不仅仅是这个需求问题哦 ， 还有一个正儿八经的这个可行性和落地性的问题 ， 就是你这个选址是不是能落地 。

我给大家分享一个我的一个非官方的一个小道消息哈 ， 就最早的时候呢 ， 超级文和友当然也考虑在北京上海哈 ，他在北京的选址啊 ， 当时当当时啊 ， 这个他们也都考虑了很多的地方嘛 ， 你首先能想到的肯定是三里屯嘛 ，因为你在各个城市 ， 你肯定都想开在它最好的地方 ， 对吧 ？

然后你广州本来就是跟这个太古合作的 ， 广州的 " 文和友 " 是开在了广州太古汇的马路对面啊 ， 然后呢 ， 啊 ， 这个物业呢 ， 本身也是属于太古的集团的 ， 就是所以其实它本来跟太古集团呢 ， 就是有这个合作 ， 所以其实它也想开在这个三里屯考虑 。

但据我所知呢 ， 这个事情的落地性就比较难 ， 就现在还没有确定 ， 就还是比较难落地 。 为什么 ？

是因为三里屯的这个交通状态 ， 相信所有的北京的听众都知道 ， 如果再加一个 " 文和友 " 的话 ， 三里屯会不会完蛋了 ？

赌上加赌 ， 哈哈 。

我觉得会出人命的 ，有可能 ， 哈哈哈 。 如果它真的开得好的话 ， 你想是不是这个东西 ， 对吧 ？ 你可能去 " 文和友 " 花两个小时， 排队花两个小时， 里面有个茶叶绿色再花两个小时， 然后你离开的时候又花两个小时， 一天没了 ， 哈哈哈 ， 都在路上和排队中， 都太惨了 。

所以所以这个就就成为了一个笑话 ， 对吧 ？ 就去 " 文和友 " 就是那个一共花了 8 个小时在排队 ， 两个两个小时是排队去 ， 对吧 ？

再堵在三里屯的路上， 哈哈哈 。

对对对 。

哇 ， 这个所以所以这个三里屯他们可能最后还是没办法把这个问题在前期先论证清楚啊 ， 就是说你怎么从交通层面 ， 这个事情是是有可能是是可行的 ， 对吧 ？

其实我觉得以这家公司现在的估值都到 100 亿了 ，其实你说南京也好 ， 或者说其他的二线城市也好 ， 当然是可以开的 ，但是谁不想说在这个情况下啊 ， 我就更上一层楼哈 ， 我就先把北京上海都开出来 ， 那这个肯定是大家都想要的 。

虽然你说我们刚节目开始说的长江以北都有这个啊 ， 这个晚上的这个问题 ，但北京可不是一般的城市嘛 ， 对吧 ？

如果你说长江以北就开一个 ， 那就那肯定还是北京嘛 ， 对吧 ？ 这个毕竟是大概率是在那里 ， 这个首都嘛 ， 对吧 ？

所以能开北京呢 ， 我相信他肯定也不会拒绝的 ，但只是说这个可行性的问题 ， 我相信在北京这种拥堵非常明确的城市 ， 又会增加了一个额外的难题哈 。

然后这是第一个问题 ， 那第二个问题呢 ， 当然是投入很大 ， 周期很长的一个问题 ， 那钱他们现在是有了 ， 对吧 ？

就是你说这个融了 100 亿的估值哈 ， 融资 20 亿哈 ， 那这个钱肯定是有了 ， 一个亿一家店能开 20 家 ， 哈哈 ， 这个钱是有了 。

但这个周期很长啊 ， 你想你每个城市都得去找到当地的文化特色 ，因为大家注意了 ， 这个事情一定不是一个所谓的长沙文化 ， 你在开在各个地方啊 ， 这个事情我们刚刚都已经分享过了 ，不可能是这种形态 ，而是每个城市要有每个城市当地特色的形态 。

你涉及到很多问题 ， 第一个问题呢叫做说 ， 我们刚刚说的这个策划布景的问题 ， 对吧 ？ 你在深圳其实你是打了个擦边球 ， 对吧 ？

开在罗湖 ， 然后把香港的特色搞进来 ， 然后就就说大湾区一体化 ， 对吧 ？ 这个是能讲得通的 ， 对吧 ？

对啊 ， 这个香港跟深圳 ， 对吧 ？ 因为深圳找不到啊 ，因为是 ， 然后呢 ， 那个呃 ，其他地方是不是每个地方都能找到 ， 对吧 ？

什么西安 ， 对吧 ？ 成都应该问题都不大 。

对 ， 我觉得上海跟北京都能找到哈 ，但我不知道 ，因为其他城市我们就不具体展开了 ，因为这个不能变成地域歧视啊 。

我我我是广东人， 然后那个 Rio 是生活在深圳的 ， 我们黑一下自己可能可以哈 ，但不能黑别人， 哈哈哈 。

深圳没有什么特色 ， 哈哈哈 。

Rio 是很擅长黑自己深圳的 ， 真没什么特色 ， 哈哈哈 。

对 。

对 ， 然后然后那个嗯 ， 所以这个找地特色要进行策划 ， 然后呢 ， 这是第一步嘛 ， 对吧 ？ 那第二步是什么呢 ？

就是就是要招商啊 ，其实你这个招商也不容易啊 ， 你得招到很多的一些当地老店 ， 你得说服他们搬过来 ，有些事是很难的 。

而且这个当地老店啊 ， 刚刚我就没有跟大家说 ， 可以补充一下， 这些当地老店他们都有一个要求 ， 对 " 文和友 " 来说 ，他不希望是那些已经有十几二十家以上的那种连锁型门店 ，他最喜欢的是那种真的是当地老字号 ， 可能你在广州和深圳独此一家 ， 别无分店那种 。

对 ，也就两三家 ，他还恨不得呢 ， 你把那个 " 文和友 " 的店开了之后啊 ， 你把原来那两三家最好就关了 ， 哈哈哈 。

对 ， 你就只能到 " 文和友 " 里面体会这个当地老店 ， 最好就只有最好的 ， 只有 " 文和友 " 这家别无他处 。

就是为什么深圳的茶叶绿色在 " 文和友 " 里面开 ， 导致了大型的排队 ， 就是因为深圳只有一家茶叶绿色 ， 就在 " 文和友 " 里面 ， 所以他恨不得其他的他的那些招商的那些门店啊 ， 首先你必须是得老字号 ， 第二你最好不要是连锁 ， 第三如果最好最好的话呢 ， 你开了 " 文和友 " 之后啊 ， 你把原来的那个老店你慢慢的你就别干了 ， 你

就只干 " 文和友 " 就行了 ， 反正我 " 文和友 " 流量那么大啊 ， 我肯定赚的比你老店还要多的嘛 。

很多老字号虽然很历史悠久了 ，但其实呢 ， 本来的生意呢 ， 你说也谈不上赚很多钱嘛 ， 对吧 ？ 因为就经营上不见得是非常好的 ，但 " 文和友 " 就告诉你说 ， 我把流量帮你搞定了 ， 我把这个各种场地啊 ， 各种人流啊 ， 这你都不用担心了 ， 你就在我这好好开 ， 你一个月可能赚的是原来啊自己开店的三五倍的钱 ， 对吧 ？

那你何乐而不为呢 ， 对吧 ？

对 。

所以他还要找到不少这样的商家来进驻 ， 哈哈 ， 这个是他 ，因为你知道他找很多连锁店 ， 如果我在 " 文和友 " 里面突然看到一个 ， 我们举什么例子比较好 ， 哈哈哈 ， 这个深圳有什么那种就是很本土 ，但是有有有几十家店的那种 ， 对吧 ？

就就有没有那样的店 ，有没有那样的泡泡玛特呀 ， 哈哈哈 。

哎 ， 你这个说的很好 ， 泡泡玛特在深圳我也开了 ， 大家就说那你泡泡玛特不就不符合吗 ？ 泡泡玛特全国那么多家店 ，但你要知道 ，" 文和友 " 让泡泡玛特在他们那边开了全国唯一一家黑色的泡泡玛特 ， 这还是有点不一样 ， 哈哈 。

就泡泡玛特的整个门脸的风格和设计 ， 是一个黑金色的一个风格 ， 大家如果去过别的地方泡泡玛特都知道 ， 人家是白色的 ， 哈哈 ，他不是黑色的 ， 要跟他整个风格要搭 。

就你哪怕就是一个呃大型的一个全全全国层面的 ， 你一定要是一个为了我还是要做一些独特性的 ， 这个是 " 文和友 " 作为一个地产商的一个要求啊 ， 没有地产商敢做这种要求的 ，但他就是敢于这么做 ， 所以这个是他第二个难点哈 ， 这个策划周期 ， 还有招商的这样的一个选择 ， 对吧 ？

然后第三个难点之后就是说 ， 哎 ， 你是不是要越开越大呢 ？ 因为深圳呢 ， 虽然现在开业的呢有呃 15,000 方 ，但刚刚 Rio 也说了 ，他还有两层都还没开呢啊 ， 我估计不知道什么原因啊 ，有可能就消防没过啊 ，是吧 ？

这个可能这个我反正我看到他在装修的样子 ， 应该还在还没做完 ， 我估计是还在弄哈 ， 所以这个还没去的朋友呢 ， 这个都不用担心啊 ， 等他开了之后再去 ， 说不定这个体验会更加的特别一些啊 ， 更完整更完整哈 ， 对吧 ？

这个好像他那个两层是要有一个电影院的哈 ， 据我所知哈 ，是要开一个电影院的 。

啊 ， 那真的是进去就不用出来了一天 。

对啊 ， 那因为就是一个商业地产的概念嘛 ， 你你去一个购物中心里面不就是有电影院嘛 ？ 那那我 " 文和友 " 里面为什么不能有一个电影院 ？

他可能在里面甚至还会播 ，他会播一些复古的电影啊 ， 还不一定是最新的电影 ， 你看这个点子是不是也是很妙哈 ， 这个这个完全是融为一体的 ， 整个风格都是匹配上的哈 。

啊 ， 对 ， 播点 80 年代的老片那种感觉 。

对对 ， 哇 ， 这个真的是等等开了那两层我要再去一次 。 那那这里面有个问题就是说 ， 哎 ， 那你如果说把那两层都开出来了之后 ，他是一个接近 3 万平方的这么一个一个商业体 ， 大家知道说正常的一个呃购物中心啊 ， 就好像大悦城啊 ， 太古里啊 ， 正常的购物中心大概是多大呢 ？

大概应该是在 5 万到 10 万方 ， 这个是正常的购物中心啊 ， 如果更大的也有十几万方啊 ，但是如果你 " 文和友 " 都开到 3 万方了 ，其实你基本上就跟这个购物中业综合体购物中心没有本质的区别 ， 就小型的这个综合体 ，但它其实这个业态不是够不够丰富 ， 它七八成还是餐饮嘛 ， 就非餐饮的部分相对来说是占比比较少的 。

对的 ，但其实你也要知道 ， 现在大部分的购物中心啊 ， 那些卖衣服的店呢 ，其实人流还是还是比较少的啊 ， 大家去去购物中心三大原因嘛 ， 第一是餐饮嘛 ， 第二是娱乐嘛 ， 第三是亲子嘛 ， 亲子就包含一些亲子游乐园 ， 就我们上一期节目 ， 上两期节目谈论过的亲子游乐园 ， 童年那一期讲的 。

对 ， 然后还有一些教育型的业态嘛 ， 去上个什么那个编程课之类的 ，有可能也会在购物中心 ， 对吧 ？ 还有一类就是娱乐嘛 ， 娱乐就是我们刚刚说最典型的就是呃那个电影院 ， 对吧 ？

所以其实他就相当于是把那个卖衣服的那个那个东西就不搞了 ， 对吧 ？ 就肯定就不需要了 ， 对吧 ？

把商场那些不不赚钱的玩意都砍掉 ， 对吧 ？ 留下大家能去的就是高频访问的那些东西 。

对 ， 高频访问就是无非就是那个先从餐饮开始 ， 然后呢再延伸到体验 ，因为亲子对他来说稍微有点远 ，是因为 " 文和友 " 的人群不对嘛 ， 这人群还是很年轻的哈 ， 没有小孩 ， 所以呢 ，他肯定对亲子来说可能是不是他的重点 ，但体验娱乐加上餐饮这两块 ， 肯定就是他非常强的两块嘛 。

长沙和广州我没去过 ，但是我看报道应该也是做的这种七八十年代 ， 八九十年代那种风格哈 ，但其实去的客群应该都是这个 90 后 00 后为主 ， 对吧 ？

对啊 。

那这些人其实是没有体会过那个场景里面他本来是怎么样子的吧 ？

他没有 。

就是他成长的时候这些已经不存在了 。

对 ， 应该大部分人是没有的 ，95 后尤其是 。

对 ， 就我们去看的时候特别熟悉的感觉 ，是因为我们是就是对吧 ， 我们是 80 后嘛 ， 看着还挺挺熟悉 ， 挺那个那个儿时的记忆哈 ，但如果你是那个 90 后甚至 95 后 ，他记事的时候去体验他这些东西其实已经都不存在了 ，他他其实看到的是一个不是他记忆中的东西 ，而是他觉得哎 ， 这是我们以前那种那种房 ，有点像我们 80 年代去看那个什么五六十

年代什么复刻这个这个那那那个建国早期的那段时期的那种场景的主题的呃那那那那种店 。

你所以你的问题是说 ， 没有经历过这种生活状态的年轻用户 ， 究竟会不会对这种复古的状态去买单 ，是这个问题是吧 ？

出于猎奇他肯定会去 ， 这个我觉得 OK，但我的想我的疑问是复购复购会怎么样呢 ？ 就如果说这个东西本来也不是不是你去找回儿时记忆的部分 ，而是说你出于猎奇的方式 ， 那你去一次和去三次 ， 去五次去十次 ， 这之间有什么 ？

这个问题呢 ， 肯定是我们两个人回答不了的 ，因为这个是一个天问 。

抛出来哈 ， 大家想想一下 。

我们呢 ， 投资人在工作当中呢 ， 经常遇到的频率 ，其中一个最高的问题就是刚刚 Rio 你这个问题 ， 这个问题叫什么呢 ？

这个网红店可持续吗 ？ 对吧 ？ 这不是一个 ， 这是一个任何项目大家都会问的问题嘛 ， 对吧 ？ 这个问题通常来说是没有一个统一答案的 ， 一般来说正确的答案呢 ， 就是说看团队的能力能不能持续迭代 ， 哈哈哈 。

就我觉得这里面其实就是参考那个迪士尼的模型 ， 我觉得那个主题公园的模型可能反而是对的 ， 迪士尼在全球也就加起来可能有 10 家吗 ？

有没有 ？ 数数一下哈 ， 奥兰多 、 东京 、 上海 、 香港 ， 还有哪 ？

巴黎 。

巴黎还有一个是吧 ？OK， 反正就肯定不到 10 家嘛 ， 那他为什么可以就是你你去过一次 ， 就是除除非你带小小朋友 ， 然后小朋友年龄成长 ，他有不同的这个新的 IP 出来 ，他可以反复去哈 ，但如果对于一个呃成年人来讲 ， 你会反复去迪士尼吗 ？

好像也不一定 ， 对吧 ？ 但是因为他毕竟总量少嘛 ， 那我只要开的这个这个我辐射的是全国或者一个一个区域市场 ， 比如上海是辐射华东 ， 对吧 ？

然后这个香港华南举个例子哈 ， 然后呃日本就是东京搞定日本这种类型 ， 那你基本上还可以就说他有足够多的新人去体会第一次 ，也也也 OK， 对吧 ？

但就说那可能这个这个密度就不能开的太密集了 ，因为的话你本本土的那个人肯定去个几次之后， 我的假设是如果呃他不是一个说能够反复复购的一个东西的话 ， 那其实你还是要靠不断的这个新的这个新人来去体验嘛 。

没错 ， 我觉得 Rio 把我们这个节目最后一个问题就是阐述的特别的清晰 ， 就是说 " 文和友 " 的最后一个问题叫做他这种呃呃流量非常大的这么一种消费的吸引力究竟是不是可持续的哈 ，但这个问题呢 ， 我们不给答案哈 ， 我们抛出问题让大家来去跟我们来互动 ， 就大家会员也好啊 ， 各位的微博的我们的关注者也好 ， 都可以在微博或

者在知识星球里面跟我们去进行这个互动 ， 知识星球一般来说我们的回复就会比较的快 ， 那如果在微博的话可能就不一定那么及时 。

那这个问题我们就只给出一个简单的一个一个提示或者 tips 吧 ， 就是说我们不仅要考虑本地的人流 ， 我们可能还要考虑旅游的这样的一个人流 ，有没有可能 " 文和友 " 实际上是一个旅游行业的一个产品 ？

对 ， 所以其实他的那个又回到刚才我们提的问题 ， 第一个他的选址的第一个地方 ， 就是说你选在哪个城市 ， 这个城市是不是如果是个旅游城市会更好 ， 我们看典型的长沙 、 广州都是典型的旅游城市 ， 对吧 ？

深圳可能比较勉强哈 ，但是他去南京肯定也算是一个 ， 如果他开在夫子庙附近的话 ，也是一个典型的旅游的一个重点的区域嘛 ， 对吧 ？

深圳那个区域其实有一定旅游属性的 ，他是对谁来说有旅游属性呢 ？ 对于香港人呢 ？ 对 ，因为他在罗湖 ，因为香港人过了关就是 ， 所以如果一旦开业了 ， 开放了关关口之后， 可能香港的客流也会给这个 " 文和友 " 会增添不少的消费金额 。

啊 ， 这样就解释了为什么开在那个地方哈 ， 我一直还好奇为什么开在那里 ，因为其实如果对于深圳本地的这个客群来讲 ， 我我认为他应该是往这个宝安那个方向去开 ， 那新兴人群会多一些嘛 ，但反而开到了罗湖 ， 对吧 ？

对的对的 ， 所以其实这个可能是一个很重要的一个去思考的角度 ， 我相信对于 " 文和友 " 公司来说 ，他们也意识到这个问题 ， 所以我感觉他们在选址的时候 ，他们排序啊 ， 估计有可能其中一个排序的指标就是这个城市每年接待多少游客 ，他他在全中国来看的话 ，他接待游客的数目 ，他是一个怎么样的一个位置啊 ， 我相信这个这个数据应该在网上是比较容易找到

的 ，其实你就把中国接待游客最多的前 20 名先拉出来啊 ， 先先往前 20 名去去开啊 ， 可能就对了 ， 哈哈 。

对 ， 那基本上他未来的要南京开完 ，他后面要去的几个地方基本上都是数得出来的 ， 对吧 ？ 刚才就说那几个嘛 ， 什么成都 、 西安啊 ， 什么厦门啊 ， 这种重庆啊 ， 还有啊 ， 对 ， 重庆 ， 对吧 ？

这种就是典型的有有有旅游基础的地方 。

好 ， 那我们对他的未来哈 ， 拭目以待 ， 如果两三年后他真的上市了 ， 我们到时候可以再录一期节目 ， 哈哈 。

好 ， 我们今天的思考题也给大家留出来了哈 ， 大家如果对这个话题感兴趣 ， 欢迎加入我们开设在知识星球的讨论组啊 ， 这是一个会员专享的讨论组 ， 加入的方式呢 ， 请在微那个微信搜索 " 疯头圈 " 的公众号 ， 然后菜单栏的最右边那个就是加入我们的这个方式了啊 ， 我们下期节目再见 。