20 ✪ 居住市场进入租赁时代

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哎 ，Rio 你好 。

最近我们都在关注一个 —— 很巧啊 ，其实在关注同一个方向 —— 就是这个房屋的租赁这个方向 。 然后这期节目的话 ， 我们也就聊聊这个方向呗 ， 看看有什么心得可以交流交流 。

嗯 ，是的 。 那个房屋租赁这个事情 ，是符合国家的大政策嘛 。 因为房子是用来住的 ，不是用来炒的 。

这个是这个高 —— 高屋建瓴的概括了这个市场的走向了 。

对 ， 所以其实大家会认为 ， 中国的房地产行业会进入一个租赁时代 ， 或者说进入一个存量的运营的时代 。

就是以前可能是把房子开发好了 ， 把它卖出去就能赚到最多的钱 。 但在新的政策的指导下， 我们要在 ——

这个行业的玩家是要说 ，他把这个房地产当作是一个资产这样子去运营的 ， 让它获得更多的持续性的经营的收入 。

所以这个行业的大的发展 ，在最近两年是在这么一个背景当中产生的 。

或者说从一个 —— 一句话来概括这个中国房地产市场的转变 ， 应该就是说房地产从一个制造业变成了一个服务业 ， 或者朝服务业转型吧 。

对 ， 这个说得很有道理哈 。

因为以前就是造出来就卖掉就可以了 ， 现在要还要运营它 。

对 ， 所以一旦进入到运营的市场的话 ， 你会发现 ， 我们其实整个市场都处于一个比较初级的一个阶段 ， 说实话 。

因为以前的中国的很大的房地产商们 ，他们的市值都是几千亿 ， 营业额也是几千亿 ，但是这里面其实完完全全是一个买卖的交易 。在卖出去的那一刻 ，其实房地产商就把钱赚到了 。

从一个赚一次性的一个大笔的交易的钱 ， 到赚长期经营的钱 ，其实是一个比较需要重新去适应的过程 。

没错 ， 这个是一个行业性的转变 。 那么在这个过程中， 我们可以看一下， 就是刚才你也提到 ， 就是中国的租赁市场其实是非常不成熟的 。

这一点我们可以先要不要先参考一下发达国家的经验是怎么样子的 。 因为你跟我都在北美和一些其他地方待过嘛 。

然后你在北美上学的时候是租房吗 ？ 还是住学校 ？

住学校宿舍啊 ， 所以当时其实也不了解 。

因为我是住过外面 ，也住过学校 ， 所以还挺 —— 就是比较有体会吧这个事情 。

是的 。其实我们在讲这个具体美国和日本的哈 ，但在具体讲这些国家之前 ， 我们也可以对这个行业先有一个分类 ， 然后大家听起来可以比较的有一个框架的感觉 。其实整个租赁的市场呢 ， 房地产 ， 我们可以把它大概用两个维度去区分 。

第一个维度是它是长租还是短租 。

就期限这个维度 。

以期限为一个维度 。 就是长租的话呢 ， 就相当于是我们正常的租房 。 短租的话 ， 我们可以理解成我们去住一个酒店 ， 住一个民宿 ， 住一个 Airbnb 的公寓 ，其实都是一种短租的形态嘛 。

然后另外一个维度呢 ，其实是

房屋的集中和分散这个维度 。 好像我们经常会听到媒体上会有一些报道 ， 叫做某某房地产商又推出了他的集中式公寓 。

那集中式公寓当中的核心词 ， 就是说所有的公寓的物业呢 ，其实都是在同一个地方的 。 然后呢 ， 另外一种呢 ， 就是分散式的公寓 。

分散式公寓呢 ，在市场上最出名的当然是那个链家推出的自如了 ， 对吧 ？ 很多一线城市的年轻人都住在自如里面 。

然后本质上， 很多人也很喜欢的一个旅游的平台 ， 短租的一个平台 ，Airbnb 本质上也是一个分散式公寓的一个集合嘛 ， 对吧 ？

没错 。

它其实 —— 它上面的这些可以选择的地方 ， 都是分布在不同的城市的角落的 。 所以我们今天会关注 ， 从这两个维度分别去分析一下整个市场不同玩家的一些情况 。

那我们今天会更集中地去看这些运营物业的这么一群人。 我们可能不会花太多时间去分析平台 。

因为平台其实我们之前 ， 包括我们在小密圈里面的一些分享 ，也都已经分析了一个平台化的一个

房地产的预定的平台应该是有什么样的一些关键点 。 但今天我们可能会把我们的专注点集中在运营这些物业和运营这些房子的这样的一些公司 ，他们究竟要做得好 ， 需要什么样的一些特点 。

明白 。 这个因为刚才我们就是还是先参考发达国家的经验好吧 ， 就是因为国内比较落后嘛 。 我们先看看这个行业上比较发达的市场 ， 它是一个什么样的状况 。

是的 。 就是我们看到

整体的全中国大概有 2 亿套房子吧 ， 这是一个很大的一个数量哈 ， 就很粗的一个这么一个估计 。 这 2 亿套房子当中呢 ， 大概自己住的应该是在 75% 左右 。

然后出租的大概占 25%。 然后 ——

四分之一是出租 ， 四分之三是自住 ，1:3 的比例 。

是的 。 所以有一个专业的名词叫 " 住房的自有率 "。 那住房的自有率呢 ， 我们发现通常跟这个国家的先进程度会成一个反比 。

什么意思 ？ 就是越发达的国家 ， 自有率越低 。

就是解读一下， 就是越发达的国家 ， 租房的人越多 ， 租房的人比例越多 。

是的 。 中国是 75% 嘛 ， 按照我们刚刚的一个分享 ， 它是自有率在 75%。 美国是在 63.6%。 对 。 然后 ——

三分之二 。

三分之二 。 对对对 。 然后德国呢 ，其实是自有率最低的其中一个发达国家 ，51.9%。 也就是说全德国有大概一半人是在租房的 。

哎 ， 这里打个小叉问一下， 就说为什么有这么一个 —— 就是 correlation 吧 ， 就是为什么是越发达的经济体 ， 它的这个住房的自有率越低 ， 就是人们更倾向于租房住呢 ？

就这里面有什么背后背景原因 ？

我觉得可能这个发达国家的房产 ， 它作为一个投资产品和作为一个住宿产品 ， 它有两个不同的属性嘛 。 就可能在中国 ， 咱们对于房产还是有很强的一个投资属性 ， 大家愿意去购买 ， 对吧 ？

那到了德国呢 ，由于政府的各种政策 ， 包括政府其实德国政府某种意义上比咱们中国其实是要更加的讲究这个对于后进群体或者说低收入群体的保护 ， 就给他们很多廉价的租房 。

然后呢 ， 对于这个房价的上升呢 ， 它也会不太鼓励吧 ，在政策上 。 所以会导致了房子作为一个投资属性的这么一个产品呢 ， 它又 —— 这个吸引力不是特别高 ， 这第一方面 。

第二方面呢 ， 房子作为一个住宿属性的一个产品呢 ， 它又比较能够通过低成本 ， 这个居民能够去获取这么一个服务 ， 就是一个住宿的一个服务 。

所以其实

美国在这个方面来说的话呢 ， 比德国要更加市场化一些 。 所以美国的住房呢 ，其实希望去购买投资的人呢 ， 会相对比德国这些欧洲国家还是要高一些的 。

因为 08 年的这个次大危机 ，其实就是因为美国的房贷出了问题嘛 。 但其实在这个危机爆破之后， 美国的住房自有率是在下降的 。

因为可能在最高的时候 ，2008 年的时候 ，其实美国的那个租房的自有率可能到达 70%，在最高潮的时候 。 后来就是泡沫爆破 ， 然后会跌回这个 63% 左右的这么一个 。

他那个就是因为当时是信贷比较容易拿到 ， 然后这个就是本来租房住的那些人就有 —— 就本来他可能没办法申请到银行贷款去买房嘛 ，他就申请到了 ， 然后所以他就去买房了 。

但是后来发现又没有办法去真的偿还这个贷款 ， 所以就一连串的反应 ， 就刺破了这个 —— 这个叫什么 ？

他们那个 —— 他们有个两个 —— 两个就是房利美和另外一个什么房什么美来着 ？

对 ， 我也不知道 。

反正两个名字很像的那个机构 ， 然后就最后那里就出了问题嘛 。 这个是一个大的 —— 大的一个时代背景啊 。

刚才就是这里 ， 中国是不是有个这个文化的属性 ，其实一直很多人在讨论啊 ， 就是说这个中国人就是爱买房 。

这个事情你怎么看 ？

就是其实就还是它有两个属性嘛 ， 就一个居住属性和一个投资属性嘛 。 因为如果只是居住属性的话 ， 租房是完全可以满足的 ，而且可能会更优在某些情况下 。

什么意思呢 ？ 就是如果我换一个工作了 ，因为我生活在北京嘛 ， 我从东城换到了西城 ， 如果我是租房的话 ， 我更加灵活 ， 我可以马上把家搬到公司附近 。

但如果我买房了 ， 我就很难随意地去搬家嘛 。 所以如果单纯从这个住宿属性来说的话 ，其实租房是具有更灵活的这么一个优点的 。

但是从投资属性来说 ， 这个没有办法了 。 这个确实去年 —— 从十年前到现在 ， 中国其实很多人发家致富 、 财务自由 ， 基本上就是靠这个投资房地产 。

没错没错 。 不过应该这个时代很快就会过去了 。 所以也是为什么中国房地产市场要走向租赁运营的这个方向去转变嘛 。

是的 。 所以我们看国外的市场 ， 除了这个住房的自住率相对中国较低这么一个第一个特征以外， 还有第二个典型的特征是 ，在所有的租赁的房屋当中， 由专业的管理公司管理的比例占比较高 。

什么意思呢 ？ 就是中国的很多出租的房源 ， 很多都是由一些个人房东 ， 或者个人房东会委托我们所谓的二房东 ，但也是一些非常 ——

都是散户 。

散户 ， 或者说中小型的这么一种管理的这么一种模式 。 可能一个二房东管个几十套 、 几百套 ， 确实也都有 。

但是你很难说它是一个专业的管理公司 ， 它也没有品牌 ， 对吧 ？ 它也没有一个比较正规的这么一个运作 ，其实很容易也会陷入一些纠纷 。

所以所谓的品牌公寓管理公司 ，也就是最近几年在国内兴起的 ， 像自如啊 ， 像蛋壳公寓这种品牌类的管理公司 ，在国外其实才是他们当地的房源出租的主要的

出租方 。 也就是说国外的租房市场可以大概的概括为是中币或者说大币的 B2C， 然后中国的市场可以概括为 C2C 或者说是小币 ToC 这么一个很大的一个差异点 。

没错 。 这个也跟之前我在国外生活的经历是吻合的哈 。 当时租这个学校外的房子的时候 ， 基本上都是个人的也有 ，但是就属于那种比较学校周边 ， 可能就是这个位置比较好的那种 ， 会有一些个人房东 ， 像中国这种二房东去做的 。

但是你真的看一下， 这个市场上绝大部分还是找那种所谓专业的物业管理公司 。他们有个叫做 Ritz 的这么一个机构哈 ， 叫做 ——Ritz 的中文叫什么 ？

叫 Ritz 呢 ，其实修正一下 Rio 哈 ， 这个 Ritz 不是一个机构 ，Ritz 呢是 ——

就它是一个方式 。

是一个资产的一个组合方式 。 它的 ——

但是就是因为当时我租那个房子 ， 那个公司它直接把这个房在它的公司名字里面去 ， 所以我当时印象特别深刻嘛 。

就是它的公司名字里面带 Ritz 这个词 ， 对吧 ？

对对对 。 因为它就是我是一个做这个事情的一个公司嘛 ， 所以我就说用这个来指代这种专门的这种类型的这种管理公司吧 。

但其实它有一个通称吗 ？ 就是这种品牌化的公寓管理公司 。

它们有个通称 ，但是呢 ， 就是

—— 就大概的理解成就是中国的自如啊 ， 蛋壳啊这种吧 。 但是你说到的 Ritz 呢 ，在这个行业里面它体现了一个什么样的作用呢 ？

其实它可以把它理解成是一种这些公寓管理公司的它们一种融资手段 。 它们 —— 这个中文名呢应该叫房地产的信托基金 ， 或者说信托证券 。

这个 Ritz 的中文名哈 ， 它是一个英文的缩写哈 ， 它是 R-E-I-T-S。 它是一个英文的缩写 。 那它是什么意思呢 ？

就好像说我作为一个公寓管理公司 ， 我其实会把房子大部分会买下来 。 这个也是国外和中国一个很显著的一个差异哈 。

中国通常都只是租下来再分租出去 ， 是一个二房东 。 国外的美国的情况是 ， 大部分这些公司是这个公寓的实际拥有者 ，也就是说他买下了这个房屋的所有权的 。

那如果你要买入一个房屋所有权 ， 你就问题来了 ， 你的资金从哪来呢 ？ 因为这个资金需要特别大 ， 你需要融资 。

那你是 VC 也不可能投这样的项目嘛 ，他不可能投一栋楼 。 那你去向银行借债呢 ， 就会又有各种各样的一些麻烦的一些问题 。

所以其实房地产的这个 —— 刚刚我说的这个 Ritz 啊 ， 中文名叫房地产信托 ， 它其实是一种 —— 如果你是一个个人投资者 ， 你可能很难把整栋物业投下来 ，但你可以跟其他人一起去买这个物业 ， 变成一个证券之后， 它切割出来的份额 。

对 ， 这 Rio 可以给大家也解释一下， 就可能还是需要有一些概念上的一些分享 ，因为这个概念可能在中国不是特别的普及 。

这个其实就是因为现在比较流行的话 ，其实大家应该能很快能够理解 ， 就众筹买房嘛 。

就分成一份一份 ， 就不是分成实体的一间房 ，是可能把这个一栋楼可能分成了大概 1000 份或者说 1 万份 。

就你可以像买一个公司股票一样 ， 你就可以买一份一份的这个房子 。

对 。 那当然这个房屋的这个实际的房东 ， 就是你们买的这个信托基金 ， 这个房地产信托基金 ， 对吧 ？

然后但你是这个信托基金等于是一个投资人 ，是这么一个概念 。

可以理解成是这个信托基金呢去负责运营这个房产 ， 然后实际上呢 ，是这个信托拥有了这个房子 ，但是这个信托背后呢 ， 就是体现为一份一份的这么一个类似股票一样的份额 ， 去让后面的个人投资人能够去间接的投资到这样的房产 。

然后那个信托的公司 ，也就是你当时在加拿大生活的时候你租的那家公司 ， 它每一年它把租金收到之后， 它又要把一部分的分红又要返还给那些出资人， 对吧 ？

没错没错 。 然后它要 —— 当然也要 cover 它的这个运营成本嘛 ， 比如说房子需要这个维护啊 ， 维修啊 ， 还有比如说你的租户帮着要清洁啊 ， 就是这些费用 。

对 ， 这是它的运营成本 。

以及那个运营公司也会相应的抽取一部分的一个收入和费用 。

没错没错 。 就这个是其实国外比较主流的模式了 ， 我感觉 。

非常主流的一个模式 。 然后在国内这个模式其实不太出名 ，也不太普及 。 这里面也可以给大家分享一下原因哈 ， 这个模式在国内几乎很少很少见到 。

最近会有一两单开始在试水 ， 最近一两年 。 因为这个模式在国内最大的问题是 ， 直接向银行融资的这个 —— 应该这么说吧 ， 我一个投资人， 我把钱给你了 ， 你每年回给我的分红就相当于是租金嘛 。

但是我们知道中国的租金 ， 它占整个租售比 ，也就是说一个值 100 万的一个房子 ， 它每年能收到的租金在大城市是 2%。

就是 100 万的房子能收 2 万块钱的租金 。

就其实是非常低的一个比例 。 也就是说租售比是 2% 左右 。 你可以理解成我存 100 万到银行 ， 每年你返还给我两个点的利息 。

那如果你把 ——

这个资产是没有吸引力的 。

这个回报在中国是没有吸引力的 ， 你知道吧 ？

对 ， 就这个所以是最大的问题 。

对 ，因为这个每年的租金的返还其实是这个投资里面的相当于是一个很固定的一个收益 。 这个收益在国外， 我觉得在很多的发达国家 ，5% 左右可能也是一个比较合理的一个水平哈 。

以及国外的 5% 的这个租售比的收益 ， 对应的是国外的存款的收益 ， 你说能有多少 ？

就国外的存款 ， 这个也要普及一下， 就是这个比如说在美国的存款利率应该是不到 1% 的 ， 就是比如说日常那种活期哈 。

然后定期的话也就是 2%、3% 左右吧 ，不得了 。

所以在国外你可以理解成把这个钱去买这个房地产的这个债券 ， 或者说这房地产信托吧 ， 应该叫做 。

它的收益是比一般的所谓的银行理财产品是有吸引力的 。 但在中国呢 ， 你哪怕是存个余额宝啊 ， 现在都 4%。

所以其实一个 2% 左右的一个年化的租金回报 ，是没有人会去关注的 。 所以这个 ——

而且这个流动性 ， 这个资产本身流动性也比较差 。

是的是的 。 所以大概普及了一下在国外的这样的一个模式 。 这个是第二个国外的一个特点 ， 就是这些公寓是由大部分 60% 以上在美国是由这些品牌化的公司去运作的 。

这一个特点其实是能够解释为什么中国的 VC 在最近两三年当中对于自如 ， 对于像蛋壳公寓这样的一些做品牌化运营的 、 管理的这样的房地产的运营企业进行极大的一个投资的热情和很愿意去下赌注 。

就是因为发现国外主流是这种品牌机构 ， 所以大家会觉得中国未来会向同样的方向发展 。 这个是一个很核心的这些投资人的逻辑 。

那这里打个岔问一下， 那是不是说中国的这个租售比低的问题就要变成就是租金要往上涨了 ？

这个我很难预测 ， 我没这个能力去预测 。 但是中国和美国最大的区别就是 ， 能不能像美国实现这么一个特征的话 ，其实你说的这个点可能是很关键的 。

如果租售比一直上不去 ， 那这些公寓管理公司它们就很难通过 Ritz 这样的一些更加合理的融资手段去收房 。

它们就要经常去通过股权融资的方式去进行收房 。 那股权融资的方式 ， 就是我们稍微都不用对房地产行业有特别深刻的理解哈 ， 就都知道用股权融资 ， 然后你去把这个房买下来 ， 然后或者把这个房租下来 ， 这是一种听起来就是效率比较低的一种拿房的一个方式了 。

对啊 ， 毕竟你说像我们这种投股权的基金 ， 对这个回报率要求还是比较高的 。

对 ， 所以其实对于公司来说很不划算 。 然后呢 ，Ritz 肯定是有更合理的方案 ， 对吧 ？ 但是在中国又面临租售比的问题 。

所以刚 Rio 你提的这个租售比问题 ，也很有可能是中国市场最终能不能如很多投资人所愿发展到美国这么一个成熟状态的一个很关键的一个点哈 。

是的 。 所以我们可以看到 ， 美国市场其实是给了很多投资人的一些信心 。 然后呢 ， 除了这个以外呢 ， 我们可以看到 ，其实政府为了推这个事情啊 ，其实是也真的是下了挺多的苦功的 。

就是北京市政府规定未来五年新供应的住房 ， 产权内住房最多只能占 70%。 有 30% 的房子你开发商开发了之后就是不能卖的 ， 这种房子叫租赁性住房 ， 就强制一定要占 30%。

就是已经从源头杜绝了你去买卖的可能性 ， 对吧 ？ 然后呢 ， 上海政府又规定 ， 就是那个 40% 左右的供应的这种新增的住房呢 ， 就一定要用来租赁 ， 就根本就让你就不用想了 ， 这个房给你开发商去开发 ， 你就是用来租的 ， 你就是卖不了 。

所以这个是用政府的一个强制的形式去推动这个租赁市场的发展的 。

就这个等于是给这个整个房地产的供给端做了一个限制嘛 。 就是说你开发商愿意卖 ， 能赚到一个很快的这个钱 ， 对吧 ？

但是政府说不准赚那个钱 。 那这个时候你就很尴尬了 ， 那怎么办 ？ 对于开发商来说 ，他也会考虑说那 —— 因为现在政府除了说一个是限制 ， 像刚刚你说这个比率的问题哈 ， 另外一个就是说政府他还会限制这个所谓这个新盘限价嘛 。

就是这个市场对这个房子的价格可能比如说是 10 万块钱一平 ， 对吧 ？ 但政府说你卖新盘只能卖 8 万 ， 对吧 ？

这个时候你开发商就不让你开发商赚那么多钱嘛 。 那开发商逼得你说 ， 你之前不是觉得这个自己运营这个租房出租这个事情是赚的慢 ， 然后就是赚的少嘛 。

那现在说不准你赚这个 ， 卖房赚那么多 ， 那你逼着你去做这个租赁这个事 。

是的 。 所以其实政府的推动力 ， 一旦政府说要往这个方向推 ， 它的推动力是很强的哈 。 然后接下来我们可以看到 ， 还有一些就是跟这种年轻人这个生活方式的一些原因吧 ，也使得整个市场也会发展得越来越好哈 。

就其中有一个我刚刚提到的这个年轻人换工作嘛 ， 会更频繁一些 。 所以换工作会在租房的状态下， 这个灵活性会更高 ， 对吧 ？

这个刚刚已经说了 。 另外还有一个生活方式很重要的就是结婚的年龄的推后 。 就年轻人单身的时间其实在变长 。

那你在单身的时间当中 ，其实如果你 30 岁都不结婚 ， 或者 35 岁才结婚 ， 这种人越来越多吧 ， 我们身边的朋友这样的 。

所以他们也会更习惯在租房上 。 因为其实如果还没结婚的话 ， 你就去买一套房 ，其实供房的压力也很大 ，而且也不灵活 。

所以其实结婚的时间 ——

规模不经济 。

对 ，不经济 。 就是你两个人一起供房 ， 会有一个所谓的家庭的规模效应嘛 。

对 ， 对 ， 对 。

对对对 。 是的 。 所以各种各样的一些社会发展的因素哈 ，其实都是和像对租房这个市场是一个利好 。

没错 。 中国的这个租房的这个目前是个什么样的状况 ？ 就是刚才也提到了一些大致的说法 ，但是说从这个我们应该还是要看它是一个分级的市场吧 。

就比如说这个在一 ， 比如说北上广深这些一线城市 ， 可能已经比较接近发达国家的水平了 ， 还是说怎么样 ？

是 。 中国呢 ，其实现在的情况呢是说 ，有大概一亿套房子是可以被出租的 。 然后呢 ——

就是全国范围内 。

对对对 ， 就是可以去出租的有一亿套房子哈 ， 大概就是 。 然后一共的这个房产呢 ， 应该是刚刚我有点口误哈 ，不止两亿套 ， 应该是在那个三亿到四亿套这么一个房子的一个规模 。

全中国哈 ，因为中国有 14 亿人嘛 ， 就大概可以推出来这个数字哈 。

人均一户三个人， 差不多 。

对 ， 一户三四个人， 这个也比较正常嘛 。在很多中国的三四线城市 ， 可能就每户的人数会比一线城市要更高一些哈 。

所以就大概我们用大数去推断的话 ， 可能大概在一亿套的这个可租房源 ， 对吧 ？ 这一亿套可租房源里面呢 ， 现在像自如 、 像这个蛋壳或者其他的一些品牌型的 ， 像美国一样的有一个专门的管理公司去运作的 ， 大概是 200 万套 。

也就是说占整个租房市场的 2%。

非常低的一个就是集中化水平 。

然后美国是 60%。

哈哈哈 。 规模无限 ， 那个什么市场空间很大 。

是很大 。 那日本是多少呢 ？ 日本是 35% 左右 。

嗯哼 。 反正都是至少是有数量级的差异 。

有数量级的差异 ， 对吧 ？ 就可能如果你只是 30 和 40 的差异 ， 那可能也没有那么值得投资人兴奋的 。

那现在发现是 2% 和 60% 的差异 。

对 。

所以如果 ——

我们能做到 20% 都已经很开心了 。

所以如果假设我们保守估计 ，也不是保守了 ， 一个正常的推测 ，2027 年的时候 ， 十年之后， 如果能够占到 20% 的一个比例 ， 这种品牌化的这种运营的公司 ， 那就是说明有大概 10 倍的增长 。

也就是说会从现在的 200 万变到 2000 万间是由这些公司去品牌化进行运作的 。 所以大家现在就会觉得说 ，200 万变成 2000 万这个过程中， 如果我能投资到这个行业的第一名 ， 假设你觉得自如是第一名 ， 那十年后自如管多少间房呢 ？

那你就可以相对来说推测 。 假设现在自如是管 40 万间 ， 现在它的数据是 ，也就是说现在它是行业第一名 ， 占行业的比例在 20% 左右 ，因为一共是 200 万嘛 ， 它管 40 万嘛 。

对 ， 然后假设这个比例维持不变吧 ， 那就十年后它能够到达 2000 万的 20%，也就是 400 万 。 那你可以算一算哦 ，400 万月租金大概是能算出来 3000 块或者 4000 块 ， 然后你是能算出来自如这家公司十年后的收入大概能达到一个什么样的量级 。

这个量级如果大家真的去算的话 ， 我觉得是一个非常惊人的一个量级 。

而且它这个有个好处 ， 就是说只要不出现大的这个经济危机 、 经济波动 ， 它这个租金收入相对来说是比较稳定的 。

因为住房需求是一个刚需 ，是个持续的嘛 。

是的是的 。 然后有一些那个券商 ， 二级市场的券商已经推测 ， 那一家十年后能成为中国市场第一名的公司 ， 它的估值可能至少在 3000 亿人民币这么一个级别 。

这个还是很诱人的哈 。

这是一个对未来的一个畅想了 ， 对吧 ？ 那这个其实也是说明了 ， 一个市场在刚刚起步 ， 只有 2% 的一个被这种品牌化的这种运营公司去好好的去经营的这么一个中国的一个初步的市场里面 ， 现在去入场去做投资 ，其实是看起来是一个非常美好的一个蛋糕哈 。

然后不过呢 ， 我们其实刚刚只是分享了美国有大概 60% 的公寓是由品牌来去进行的 ，但是我们还没有去分享另外一个也非常重要的数据 ，是究竟这 60% 的房源当中， 第一名的能占多少 ？

它的集中度有多高呢 ？

就是到底是不是一个头部玩家垄断的一个市场 ， 对吧 ？

看过这个数据哈 ， 就是说究竟在这么一个 60% 是由这种品牌型的运营 、 专业运营公司管理的 ，但究竟它是一个怎样的一个分布的市场呢 ？

就是在这个 60% 当中 。

我的判断应该也不会说出现头部玩家垄断超过一半的这种市场吧 ？ 肯定就是头部玩家能占个 10% 以下 ， 这个规模 ，是这样吗 ？

美国的最大的一家公司呢 ， 它运营的数量大概是

40 万间左右 。

那还不到 100 万级别 。

还不到 100 万级别 。 那但美国的总体的量也小嘛 。 就美国的 ——

对 ， 那占比大概是多少呢 ？

占比大概是所有租赁房源的 1%， 所有品牌型房源的 1.5 到 2。 就是那个 60% 里面的 1.5 到 2 和 100% 里面的 1% 嘛 ， 就大概就是同一回事啊 ，其实是 。

对对对 。 所以我判断对吧 ， 就不超过 10% 的市占率嘛 。

是的 。 所以因为刚刚我们也给大家分享过了 ，在美国你需要用到那个房地产的这个信托的这种方式去投资 ， 去把这个房子买下来 。

所以本质上是一个挺重的模式 。 所以很难有一家公司在这个市场上真的把所有的钱都归到自己口袋里面 ， 然后去做这样的一个运作嘛 。

所以它必然是一个分散的市场 。

而且就是这个东西它怎么说来的 ， 就是它具备一定的规模经济啊 ，但是它不是那种 ， 就是它并不具备网络效应 ， 我觉得 。

所以就不像说会出现像很多互联网的那种属性 ， 就是说头部的玩家会垄断 80% 以上的这么一个市场 。

是的 。 所以这个刚刚我们说到了很多的逻辑推理当中， 最终这个市场能不能产生如很多投资人所愿 ， 产生一个数千亿市值的一家龙头公司 ， 很取决于我们说的最后的这个指标 。

究竟第一名它的市占率是能占到多少 ？ 这个事情是现在大家看不清楚的 。 但当然如果说有能力或者说有资源能够投资自如的话 ， 我相信很多人愿意赌这个事情哈 。

但我们就是这期节目可能要就重点分析一下， 就是说因为毕竟这个事情才刚起步嘛 ， 然后国外有一些这个现成的案例我们可以去分析 ，但是我们要结合从逻辑上来讲 ， 这个市场它应该是一个什么样的走向的嘛 。

是的 。 是的 。 所以我们既然是这样的话 ， 我们就可以进入这个中国的这个租赁的这个市场的一个具体的一个判断哈 。

然后我们其实还是要分刚刚按照我们一开始说的那个框架哈 ， 我们要按照集中和分散来去看这个事情 。

然后短租呢 ， 我们可以放到后面 。 短租更多是一种旅游啊 ， 或者说一种出行的需求 。 那个是一个相对跟这个长租是一个独立的一个市场 。

所以呢我 ——

这两个是没有任何交集的 。

相对来说是相对独立的 。 对对对 。 所以呢我们还是刚刚讲的更多的都是在长租这个领域嘛 。 然后 ——

这里可能要划一下线啊 ， 就是这个短租长租它这个期限其实也比较差异比较大 。 我们讲说出去住酒店住个几天一周 ，也说比如说你出个长租差不多一个月 ， 应该还是比较到头了 。

就长租的话应该都是什么 ， 就是三个月 、 半年以上 ， 对吧 ？

对对对 。 就你是正常住在那嘛 ， 就是很简单嘛 。 对 。 所以其实那个我们可以先讲长租哈 ，因为刚刚分析了一些美国的情况 ，也基本上是跟长租这一块的 。

那我们首先来回答刚刚你那个终极的问题呢 ， 我们得看现在的现状怎么样哈 。 现在现状是 ， 中国的房源呢 ，80% 还是在这个小的 C 端业主 ， 就一个一个人个人手里 ， 对吧 ？

然后呢 ，20% 呢 ，是在这种二房东 。 二房东这个群体也是很有趣的哈 ，他们基本上就是靠赚这个租金差价来去赚钱嘛 。

就是他先租下来可能 2000 块 ， 那我租给别人 2500， 那我中间 500 块就是我挣的 。 那本质上的话呢 ， 像自如呢 ， 就是说我要对这群二房东进行升级 。

本质上它是一个二房东的升级 ，因为它也是二房东啊 ， 这个自如 。 它也是赚这个租金的差价嘛 ， 对吧 ？

对对 。

所以现在我们会发现在行业里面 ， 会经常看到一种现象 ， 就是这种二房东怎么挣钱呢 ？ 它靠把业主的房子隔开更多的房间来挣钱 。

就是比如说正常这个房子是个两房 ， 然后有个客厅 ， 对吧 ？ 然后他觉得这个客厅太大了 ， 我们把这个客厅切一半做成三房 ， 对吧 ？

然后假设一间平均来看你能租到 3000 块钱 ， 你租两房只能租 6000， 可能赚不到钱嘛 。 那你租出三间变成 9000， 你可能就有这个盈利的空间了 。

对 ， 这个是很多二房东的一个赚钱的方式 。 那这里面也会滋生一些安全隐患啊 ， 还有一些法律法规的一些问题哈 。

现在中国的政策我理解应该是 ， 北京这边应该是 N+1 是合法的 ，N+2 就不合法了 。 什么叫 N+1 呢 ？ 就是两个房间的一个两居室的房子 ， 你出租给三个人， 那是合法的 。

因为有一个人租厅嘛 ， 人家愿意租厅 ， 那你这个也不能说不合法 ， 对吧 ？ 那你如果租给四个人， 那就违法了 。

那这个界限怎么去定其实是一个问题 。 就是说首先这个两房几房肯定是以这个建筑图纸为依据的 ， 对吧 ？

那比如说你是租了一个两房的房子 ， 它给你改成了三房 ， 这个时候你就可以按一间一间租嘛 ， 对吧 ？

很多大部分 ， 这还是主流的嘛 。 但也有那种所谓租床位的 ， 这我们单独再讨论吧 。

是的 。 所以其实也有很多那种违法的二房东呢 ，其实也是会受到政府的一些制裁和管理的 。 这个事情我觉得确实是一个值得这些大公司 ， 像链家这样的大公司去改造的地方 。

因为你至少给一个年轻的他们的一些租户一个放心嘛 ， 对吧 ？ 我其实我租给你的肯定就不存在这些刚刚我们说的这种问题嘛 。

对 ， 我觉得这个是可能就是这个中国这个专业化机构管理的租房对租户来讲是一个比较好的一个事情 。 我相信很多我们听众里面应该很多人也是租房住的嘛 ， 特别在一线城市打拼的话哈 。

然后应该也很多人遇到过就是说你这个房子 ， 它房东要比如说要收回去 ， 对吧 ？ 它要做些什么样的 ， 它要自住 ， 就这种事情临时要你搬家的那种情况 。

就是因为就之前我们私下讨论的时候也聊到过这个问题哈 ， 就是说它比如说这个私人房东它就那么一两套物业 ， 很多它可能是要等着是用投资用的 ， 对吧 ？

然后这个时候它要卖掉了 ， 你就很尴尬 。 但是如果说是品牌化机构管理 ， 你可以很明确的知道这个房子一定是拿来出租的 ， 对吧 ？

然后只要你是合理的 ， 就是按时的缴房租 ， 然后这个市场不发生极大的变化 ， 它是没有理由赶你走的嘛 。

是的 。 就是因为我本来就是一个专业租赁的机构 ， 你就不用担心说我可能会提前把房收回来 ， 我就卖掉 ， 或者说我就在你走的时候就克扣你的这个押金不还给你 。

你不用担心嘛 ，因为大公司不会做这种事情嘛 。

对 ， 没错 。

所以这个当然是提升用户体验的一个很好的一个趋势了 。 就是一些品牌型的公司去取代这种小型的二房东 ， 对吧 ？

然后呢 ， 另外一个其实我觉得很有意思 ， 就是这些公司能提升用户体验的是在哪呢 ？ 是中国的房子的建筑的质量通常会比较差 。

你发现在美国我们会看到有很多房子是第二次世界大战之前盖的 ，但是你完全看不出来 。

住得很稳 。

住得很稳 ， 然后就房间里面就是装修一下， 就体验也就跟新房其实差不了多少 。

这个我印象特别深刻 ，因为我在加拿大的时候住的那个就刚好就是一个二战时期美军的这么一个兵营的营房改造的这么一个公寓楼 。其实我觉得还挺有意思的 。

就是体验跟那个所谓的新房差别大吗 ？

因为首先就是国外的新房其实很少 ， 就特别是那种就是它已经发达过的地区 ， 它不可能有很多这种大规模再建的这个新房嘛 。

然后就是它一般都是拿那种就是稍微旧楼来改建嘛 。 所以它拿到这种就是一批一批这种比较规整的这种房子的旧房的概率还比较小 。

能够找到这种像二战的兵营这种资产我觉得还是挺有意思的 。 所以我觉得这个体验其实挺有意思 ，因为你会发现它还做了一些改造嘛 ， 就是比如说楼道啊 ， 隔音啊 ， 消防啊这些 ， 对吧 ？

它还是做得比较用心的我觉得 。

是的 。 所以这些新型的像自如这样的公司 ， 它们去提供给用户的一个体验升级呢 ， 可能还包括说 ， 那你说中国的房子质量差嘛 ， 就很容易住得很旧嘛 ， 那我拿房之后我就会重点去进行一定的室内的一个改造和翻新 ， 对吧 ？

有两块其实很能提升这个用户体验的 。 一块是水电 ，因为水和电其实如果出问题 ，其实用户很难自己解决的 ，也很烦嘛 。

就如果我家什么马桶堵了啊 ， 或者灯坏了 ， 我就得找那个二房东 。 就假设如果是以前那样从二房东那边租的 ， 那他也不愿意帮忙 ， 对吧 ？

那自如这些设施都是他弄好的 ，而且你在 APP 上真出问题了 ，APP 马上就能叫到人来帮你解决问题 。

专业化的管理嘛 ， 这个还是 。

是的 ， 专业化的管理 。 另外一块是一些家具和软装 ， 它也可以重新做一些简单的搭配 。

而且它可以做到就是相对来说就是比较统一嘛 。 因为很多人租房的有些是带家具 ，有些是不带家具的 ， 对吧 ？

刚才你说那个房子这个新旧程度肯定是一个就是不可预期的一个因素嘛 ， 你要自己一间一间去看 ， 对吧 ？

然后这个有些带家具的话 ， 这个家具的这个风格啊 ， 这个质量啊 ， 数量啊 ， 甚至你都很难有一个预期是怎么样子的 。

但如果像这种品牌化的管理的话 ， 要不它就全部都没有 ， 对吧 ？ 要不它给你配基本上是同一个水平线上的 ， 你大概会有一个心理预期 。

就比如说你是经常要换工作搬家的话 ， 你就不用太担心说你搬到哪个地方有没有租到差不多跟现在类似或者同样规格的房子嘛 。

是的 。 所以其实在中国的这种房子质量其实相对国外比较差的这么一个情况下， 这种新型的品牌公寓 ， 它们其实是确实能提高用户的这个体验哈 。

然后这些都是说它好的一个地方 。 那其实我们可以说一个它核心的一个在经济模型上的一个难点 。 这个难点是这样的 ， 和美国相比 ， 美国是通过我们刚刚说房地产信托的方式 ， 把那个房子的所有权已经买下来了 。

所以公寓的公司其实它不用担心 ， 它没有再有一个房东去制约它了 。 但是呢 ，在中国哪怕是自如呢 ， 你都是跟一个房东签的合同嘛 。

房东租给你房子 ， 到期了它会不会涨价呢 ？ 它会不会把房子拿回去呢 ？ 对吧 ？ 这些问题其实都是 。

你也面临很多不确定性在里面 。

面临很多不确定性 。 而且这个不确定性在一线城市里面 ， 如果这个房价是有上升的预期 ，而且涨得比较好的 ，其实房东通常不愿意签很长的一个租赁合同 。

所以是准备卖掉的 。

现在五年呢 ， 是一个已经是很好的一个时间了 。 如果更有甚者 ， 更加苛刻的房东 ，他最多只愿意跟你签三年 。

跟你签三年有什么样一个很大的一个问题是 ，因为把房子拿回去之后， 自如这样的公司它是要去投入的 ， 它要去改造的 。

就好像说我要先投入个两三万块钱把它翻新一遍 ， 然后 。

你要摊销这个成本 。

我要摊销这个成本 。 有可能我的租金的价差 ， 一般来说三年左右可能才能够把这个一开始的投入的成本拿回来 。

那我一拿回来 ， 这个合约到期了 ， 那我不就白干了吗 ？ 这个事就三年过去了 ， 我这个房子又要还给房东了 ， 那这个事 。

白给房东管了三年房 。

对 ， 白给房东管了三年房 ， 然后房东说我拿回去 。 或者你如果说呢 ， 你要继续租 ， 可以 ， 那你自如给我涨价 10% 或者 15% 吧 ， 每年给我涨 ， 对吧 ？

那我才愿意跟你续签 。 那这个 。

就是要么就会侵蚀到自如的利润空间 ， 要么就是导致它对外发布的那个价格水平不稳定嘛 。

是的 。 所以其实我看下来这个行业 ， 这个事情是一个最最核心要解决的一个问题 。 不然的话就是白忙一场了 。

因为在中国很多的房东其实他们都很比较精明吧 ， 如果你说得好听 。 如果说不好听的话 ， 比较斤斤计较一些 。其实很大方的就是愿意说少拿一点钱 ， 你就帮我去管了 ， 我就图个方便 。

这种人可能还是少数 ， 还是少数 。 对 ， 比如你的房东好像就比较好是吧 ？ 我听你说 。

对 ，因为我这些房东是属于大房东嘛 ，他手上有二三十套房子 ， 然后他肯定就是专业出租那种了 ，他也不会说没事赶我走 。

比如说我跟他一次 ， 我跟他签了三年， 他也愿意 ， 对吧 ？

这种人最重要的好处是说 ， 你可能三年之内你给他少涨一点租金 ， 或者说你不涨租金 ，他可能都觉得无所谓 ， 反正他这么多套房子 ，他也不在乎这一个月两三百块钱 。

对 ， 主要是对我来说比较有保障 。 比如说我会置办一些家具 ，因为我租的是个空房嘛 ， 等于是 。 然后我会装一些我喜欢的这个风格 ， 我不用太考虑说他会不会明天就把我赶走这个问题 ， 对吧 ？

因为之前很多人就遇到过这种 ， 这个一套两套物业的房东 ，他要不要就是要自住了 ， 对吧 ？ 要不要卖掉了 ， 你就很尴尬嘛 。

是的 。 所以就一般来说最难搞的房东就是那种只有一两套房的房东 ， 就把自己那一两套房看作是命根 ， 那是很难打交道的其实 。

对对对 ， 很麻烦 。

所以你的那个房东二三十套房的 ，他其实是比较友好的 。 那种人其实是自如可能会比较喜欢去 。

对 ，但这个其实我跟他聊过这个问题啊 ，其实就会有点尴尬的地方在于 ，他觉得他有那么多他自己管 ，他等于是可以全职做这件事情嘛 。

那也挺好的 。 比如说我们家有个什么东西坏了 ，他就自己哼哼啷啷拿一些工具来修 ，他也愿意 ， 对吧 ？

他觉得很开心 。 就这个时候你自如跟他谈反而就很尴尬了 ， 就那我帮你做什么呢 ？

就是你的意思是自如的核心价值给房东提供的是说你可以省事 ，但你的这个房东其实他不需要省事 ，他觉得这个是一个他的一个乐趣或者是他的工作 。

对 ， 所以就这个就是你们仔细去看这个市场 ， 自如要面对那帮人。 就是说你给这个房东的这个 value proposition， 对吧 ？

你给他的价值体现在哪里 ？ 你就省他时间 ，不用来 ，不用你去管 。 比如说假设 ， 比如说黄海你买一套房子 ， 对吧 ？

然后你要有一个正经的工作 ， 要白天上班 ， 然后那边漏水了 ， 你去不去修 ， 对吧 ？ 你不可能请假去给他修水电嘛 。

是的 。

但是像我这种房东 ，他本来就没有全职 ， 没有自己的正职工作 ，他就是管他那几十套房子就可以了 ， 对吧 ？

这个时候自如你跟他说 ， 那我再帮你服务一下， 然后你再分个 10% 的这个租金收入给我 ，他肯定不愿意嘛 。

是的 。 所以我其实也可以分享一下啊 ，在这个问题上， 日本的模式呢 ，是对我们更有借鉴意义 。 因为日本很多也是向房东租下来再分租出去 。

这个其实也不像美国哈 ， 它日本很多这样的公司也没有把房子买下来的 。 但是日本你知道和咱们中国有一个很大的一个区别是 ， 日本的运营公司 ，他们和房东签的合同经常会签到 30 年的合同 。

这个就没法比了 。

那你可以想象哦 ， 就一个房东把房子买下来 ， 马上跟你签 30 年， 其实意味着什么呢 ？ 意味着房东其实把这个投资变作一个理财的一个产品 。

就长期存款嘛 ，其实 。

长期每年给我利息 ， 每年给我这个稳定的这个回报 。 这个回报是特别稳定的嘛 ， 对吧 ？ 所以其实对很多人来说也觉得很友好 。

东京的这个租售比其实也比国外好很多 。 虽然他们这个房价不太涨哈 ， 这个话说回来 ， 这个是他们的一个缺点 ，但他们的优点是 。

这个是优势啊 ， 我觉得 。

这是优势是吗 ？

对管理公司来说是个优势 。 因为租金不涨的话 ， 房东就不会有很多这个就是投资回报这个预期嘛 。他觉得就是我买了一个固定存款 ， 每年产生固定比例的这个房租收入就可以了嘛 。

是的 。 就是我们如果完全从投资的角度 ， 你会发现这个回报分两部分 ， 一部分是它升值的回报 ， 一部分是租金回报 。

那中国肯定是重升值 ， 轻租金的 。 那在国外呢 ，是恰好相反 ， 就是升值呢就很少 ，但是租金的回报每年在东京我看到一些媒体的报道 ， 好像是有 6% 到 8% 的这么一个租金的一个回报 。

对啊 ， 对啊 。 所以这个才是一个本质的问题 。

当一个行业变成了重租金轻升值的时候 ， 它的稳定性会更差 。 房东的稳定性会更好 ， 房东会愿意和这些运营公司签更长的合同 ， 导致这些公司最终这些运营公司能做得比较大 。

所以目前来看 ， 中国的市场还是相对比较恶劣的 。

是的 。 因为毕竟房价还在涨嘛 。

这个很有意思 。

所以我们分析完这个 ， 我认为这个是一个比较核心的问题啊 。 那我们其实也可以看一个另外一个我认为也是一个比较重要的一个点啊 ， 对于这种长租的运营公司来说 ， 就是这个分散和集中， 为什么我要单独的把这两种类型的分开呢 ？

究竟它是不是有本质的区别呢 ？ 你觉得它的本质区别在哪里 ？ 这分散和集中， 这两种 。

我觉得这个其实还挺重要的 。 因为分散是就像你说这种 ，他要去靠收这个别人的房源来做这个转租嘛 ，其实是 。

那集中式的话 ，他基本上很多就是自持物业嘛 ， 或者是就通过一些行政 ， 刚才讲的那种行政手段 ， 或者这个楼本来建了 ， 就规定只能出租这种方式 。

那么它的这个供给端的稳定性和这个就是期限是更好的 。

是的 。 就是这里面其实我觉得刚刚 Will 说的很对 ， 就是这个效率其实集中式的通常会比分散式更高 。

这个怎么理解呢 ？ 很简单 ， 我集中式我拿下来一栋了 ， 那我就一下就有 300 套房 ， 或者一下就有 200 套房 。

那其实这 300、200 套房都是统一管理 ， 统一签约 ， 统一和一个房东 ， 所谓的引号的房东 ， 就通常是一个机构嘛 ， 打交道的 ，也不一定是买下来 ，但是他这个房东可能是一个机构 ， 那其实你跟他打交道 ，他的规范性 ，他的不可控性都会更好嘛 。

没错 。 因为这点其实已经现在国内在试点 ， 很多地方都在试点了 。 比如说那个 ，因为就是今年上半年的时候 ， 万科跟深圳的很多所谓的这种就是城中村嘛 ， 深圳不是有很多那种所谓村嘛 ， 它有那种所谓的那种 ， 那种就是所谓的 ， 我们叫农民房啦 ，其实就品质还可以 ，但是就地理条件又比较方便 。

只是说它因为那个产权的问题 ， 它是以前这个村的当年宅基地上盖的这么一个小楼 ， 对吧 ？ 它把这个楼整个 ， 万科把这个楼整个拿下来 ， 然后再翻新改建 。

然后它这个谈的 ， 这个万科是跟这个村委会去谈这个房屋的这么一个租赁产权 ，但也是在政府的这个协调下面去做哈 。

虽然说那个楼可能产权具体到是可能村民某些村民个人的 ，但是因为它不是直接跟村民个人谈嘛 ，而是跟村委会这个机构中介了一下， 那它其实就说它一次可以拿到好多房源 ，而且可以统一去签这个比较长的 ， 比如说五年、 十年的这么一个合约周期 ， 加上政府也鼓励这个事情嘛 。

然后它把 ， 然后万科再把自己的这个相对标准化的一个装修啊 ， 翻新去做进去 。 那整个的这个效果应该还是不错的 ， 我觉得 。

是的 。 所以其实它的效率是体现在拿房的稳定性 ， 就不用跟很多很麻烦的小房东打交道 ， 然后时间也可控 ， 然后集中地去装修 ， 集中地去管理 。

所以其实除了拿房的效率呢 ，其实管理的效率也会更高 。 你能发现就是因为管理的意思是说 ，在这个整一个运营过程当中， 你给它进行一些保洁啊 ， 给它进行一些这样的一个水电的维修啊 ， 这些东西其实集中的这个管理的话 ，其实它的效率更高 。

就是说白了就是一个阿姨其实在同一栋楼可能一天能够打扫可能 50 个房间 ，但可能你都在不同的地方 ， 可能阿姨在路上就浪费了半天了 。

对对对 ， 没错 。 这个也可以就是参考美国嘛 ， 美国的那种所谓的公寓楼都有一个这么一个 ，有个词叫做 super 嘛 ， 就是那个公寓的一个管理人。

就他其实是住在那个公寓的 ， 可能比如说地下室啊 ， 或者旁边很近的一个地方 ， 你随时比如说漏水啦 ， 或者是进不了门 ， 忘了带钥匙啊 ， 你直接打电话给他 ，他可以过来很快的 ， 比如半个小时一个小时内去帮你解决这个问题嘛 。

如果说你这种分散式的话 ， 你还在那里查查等 ， 如果路上交通堵了 ， 你还要等很久 ， 对吧 ？ 这就很尴尬了 。

是的 。 所以那个看美国的情况 ， 美国做的比较大的物业管理公司 ，其实不能叫物业管理公司 ， 应该叫公寓运营的这样的公司

，是集中式的比分散式的要大非常多 。

对 ， 规模优势 。

规模优势 。 最大的分散式在美国是 50 到 60 亿美金的市值 ， 最大的集中式在美国是 200 多亿美金的市值 ， 可能是大概大五倍左右 ， 对 ， 四到五倍 。

四五倍 。

对 。 所以不是说自如这种分散式的不行 ，但是我觉得如果听众听完我们这个 ， 大家可以去有心里面至少有个概念 ，其实在发达国家最终是集中式的公司做得更大 ，因为本质上集中式是效率更高的 。

而且集中式有个好处 ，因为这个我是之前就 ，因为我在那个上学的时候住的也是这种集中式的公寓的公司管理的房子嘛 。

就是它那个房子比较都是一模一样的 ， 就只有楼层和朝向的区别嘛 ， 对吧 ？ 你觉得就是你去找它 ， 你总能找到你还觉得还合适的这个房源 。

但是如果是分散式的话 ， 比如说它这个区域可能就那么几间 ， 然后你觉得这个位置朝向不好 ， 那个楼层不够 ， 对吧 ？

你很尴尬 。

是的 。 所以而且在利润率上也能体现出来 ， 为什么这个刚刚提到的这个集中式的市值会比分散式的就各自领域的第一名 ， 为什么还是集中式要高四到五倍呢 ？

是因为其实他们利润率的差距特别大 。 就利润率的集中式的龙头 ， 它的利润率是 29%，但是分散式的龙头利润率只有小于 5%。

哇 ， 差这么多 。

这还是一个效率的问题 。 效率的问题就会体现在这个利润和这个成本结构表里面嘛 。

我没想到能差到这么大的倍数 。 我想想可能是百分之二三十 ， 百分之一二十的区别 ， 这里已经有超过这个数量级的差异了 。

对对对 ，是的 。 所以其实大家如果知道集中式好的话 ， 那集中式为什么创业公司好像选择都是分散式呢 ？

这个可能这个问题其实也比较好去理解哈 。 像自如已经不算是创业公司了 ， 自如已经是特别多的这个

链家背后的链家都是大公司了 。 但是大部分的创业公司 ， 包括蛋壳公寓这种比较出名的创业公司 ，他们选择都是分散式 。

集中式的通常都是房地产商在做 ， 例如说万科在深圳集中式也做了很多 ， 像农户地产也做了不少 。

原因为什么是这样呢 ？ 很简单 ， 集中式通常来说房地产商的优势实在太明显 。

他就要自己修楼就好了吧 。

对于房地产商来说 ，以前都是盖房的 ， 那个资产多重啊 ， 现在发现我不一定要盖了 ，其实我可以把整栋物业只要租下来 ， 我再租出去 。

龙湖地产的专家我去访谈的时候 ，他曾经告诉我说 ，他们只要不把地买下来的 ，在他们眼里都叫青磨石 。

因为买地是最贵的地方 。

对 ，因为他们已经做过最重的 ， 就是买地 ， 就是这个是他们最重的 。 所以什么其他的模式 ， 只要不用买地的 ，他们都觉得特别轻 ，他们都觉得特别 ， 都觉得这个特别容易做 。

这个事情可能稍微解释一下， 就在中国这个房地产商的这个成本里面 ， 就两块嘛 ，其实本质上来说 ， 一个就是地的价钱 ， 一个就是建筑的 ， 就是工程的价钱嘛 。

就相对于土地价钱来讲 ， 工程的价钱其实小头了 ， 只能说是 。

所以那个 ，而土地又是政府出售的 ， 所以政府是这个房地产行业繁荣背后最大的获益者 ， 对吧 ？

对 ， 土地财政嘛 。

是的 。

还好像深圳不靠这个还好一点 ，但是房价依然非常的惊人。

好的 ， 那这个不能多说了哈 。 那这个我们回到我们这个开发商的这个在集中式会有非常大的优势哈 ， 刚刚提到 。

那其实有一个核心的原因是在于说 ， 开发商的资金成本是很低的 。他本来就有很多土地在手里 ，有很多盖好的房子在手里 ，他是能够去银行贷出来钱的 。

刚刚我们也说了 ， 通过贷款的方式或者信托的方式去集中资金去做这个事情 ， 肯定比股权融资的优势大非常多 。

因为这个也是一个规模导致的一个结果嘛 。 因为开发商传统上他因为要拿地要盖楼 ，他要很多很多这个募资渠道 ，而且都是做了几十年很成熟的 ， 跟这个银行啊 ，其他金融机构关系都非常好 。

所以这个时候他们要做这么一个 ， 对他们来说是个小生意嘛 ，其实是 ， 对吧 ？ 他要去拿一个楼来搞搞公寓试个水 ，其实就基本上是一个 ， 就是什么来说 ， 就是代价很小的一个事情 。

对 ， 就相当于就是一个 ， 就可能是一个特别小的一个部门 ， 就目前来看 。

对对对 ， 没错 。 都算不上公司的一个什么核心业务 。

是的 。 所以我们可以稍微总结一下， 你看链家的基因呢 ， 它就是二手房的中介 。 那二手房它本身就是分散的 ， 所以链家以前跟分散式的房源打交道是特别有经验的 。

这个也是他拿房时候的一个很重要的一个能力嘛 ， 就是我以前怎么拿这些二手房去卖的 ， 现在我要做自如 ， 我也是怎么拿这些房源 。

那换句话说 ， 对于开发商来说 ， 拿集中式房源也是他们的这个基因啊 ，因为他们以前也是一块地一块地的去拿的 。

所以其实对于集中式来说 ， 链家就很难比得过那个 。

他没有竞争优势嘛 。

那个开发商没有竞争优势 。 所以其实到头来都是谁的以前的经验和能力更适合做什么样的事情 ，他们就会去做什么样的事情 。

就好像自如理论上它会想不想做集中式呢 ？ 我认为自如肯定想做集中式 。他们也在试水 ，但是好像在这个行业里面 ，他们就相对比较难跟这个开发商去抗衡 。

是的 。 所以你觉得长期来看 ， 就中国这个租赁市场的话 ， 它应该还是以集中式为主呢 ， 还是像自如这种为代表的这种分散式为主 ， 还是说市场上都会两个并存 ，但是就各玩各的这种 。

我觉得肯定是并存嘛 ， 美国也是并存 ，但主要是看哪个住得更大嘛 。 就我个人还是倾向于最后可能会跟美国差不多 ， 还是集中式会更大 ，因为集中式还是效率更高 。

体验也会更好 。 什么叫体验更好呢 ？ 就我一栋房子我集中进行装修的话 ， 我的风格的把握啊 ， 我的装修的这个设计 ，其实我觉得是更加统一的 ，而且更加是能够营造那个氛围的 。

也更便宜嘛 ， 规模经济 。

规模经济也更便宜 。

一车建材就直接拉过来了 ，不用每个地方都拉一车 。

我其实挺建议一些听众 ， 如果现在还在租房的阶段 ， 可以去尝试一下一些集中式 。 因为集中式的房子 ， 集中式的公寓去租下来住的话 ，有一个好处是它还有一定的社交属性 。

就是它 。

可以认识一些人。 它有公共区域 。

公共区域 。

我去体验 。

对 ，有一个社区的概念 ， 大家年轻人可以一起去交流 ， 一起开始去开 party， 对吧 ？ 那这种东西其实有点像我们以前读大学的时候的那种 ， 就是住宿舍的那种感觉 。

对对对 ，有那种 community 的感觉 。

是的是的 。 所以

，但是集中式很多好的集中式在北京这种哈 ，其实还挺难

得到这个入住的这个资格的 ， 你知道吧 ，Rio， 就还是要排队的啊 。

我觉得有两个问题吧 。 一个是首先现在集中式的本来也很少 ，因为它要拿一整栋楼嘛 ， 那肯定是要比拿单独一套房子的那个 ， 虽然说是它谈的过程中是更容易的 ，但是就说你要找到这么一块地是相对来说是更难的嘛 。

比如说你就在三里屯上班 ， 对吧 ？ 三里屯附近就是没有这种 ， 没有这种集中式的一栋楼可以出租的 ， 那你怎么办 ？

你租还是不租 ， 对吧 ？ 就这个是一个比较尴尬的问题 ，但只能说通过这个 ， 一个是看政府的这个政策吧 ， 看它会不会去鼓励 。

但应该照目前这个形势来看应该是会的哈 ， 那就是看市场会怎么走 。 另一个问题就是说这个集中式的 ， 就目前你能挑的品牌也不多嘛 ， 就那么几家 ，而且他们都相对来说按城市来看 。

是的 。 所以我们可以稍微总结一下这个市场哈 。 现在呢 ， 这个市场里面呢 ， 就分集中和分散 ， 然后呢 ， 玩家呢可以分成大概四类哈 。

这个四类 ， 第一类是房地产开发商背景的 ， 万科啊 ， 这些龙湖这些都已经入场了 ， 对吧 ？ 然后房地产开发商这一个派系的人呢 ，他的最核心能力是他的资金能力很强 。他拿到很多很低成本的这个资金 ， 通过银行的贷款 ， 对吧 ？

这个因为他们本身的抵押物也更多 ，他们跟银行的合作也是非常一个深入的一个合作 ，在以前买卖的那个年代里面 。

然后第二个派系就是以自如为代表的这个链家的这个中介的这个派系 。 那这个中介的这一群人呢 ，他的能力在于去拿分散的房源 ，他们肯定是厉害的 。

你说房地产的开发商让他们去做分散 ，他们可能怎么拿房源 ，他们可能都不一定懂 。

找不到啊 。

对啊 ，因为不是那个逻辑嘛 ， 那个以前是二手房的那个逻辑去拿分散的就比较厉害嘛 。 所以这个是第二群人。

其实第三群人我们刚刚没有提到 ，但是也很有意思的是 ，以前做酒店的那群人现在也在做这个事 。

这群人是怎么一回事 ？ 还挺奇怪的 。

你看啊 ， 就是现在整一个行业里面 ， 我们说有个大的一个趋势 ，由买卖向运营转变 。 那所谓的运营能力 ，在房地产运营这个市场里面 ， 我们仔细思考一下， 哪一群人是最懂房地产运营的 ？

酒店那些人 ？

其实是管酒店的那些人 ，因为开发商以前是做买卖的 ， 对吧 ？ 他不懂运营的 。 那链家中介 ，其实说你说他们以前做过运营吗 ？

他们也没做过 ，其实他们以前也是做买卖的 。

对 。

因为他的那个时候就是在你签完这个租赁合同那一刻就结束了 ，他之后怎么样他并不管了 。 是的 。

那酒店其实他们这群人 ，他们在运营上的能力是比较强的 ，因为酒店本身就是运营一个房产 ， 把它进行出租的这么一个概念嘛 。

对 ，而且他是专门运营这种集约化的这种 ， 就是集中化管理的这种楼是非常有经验的 。

是的 。 所以酒店系在做集中式的这种房地产的运营当中 ，他们是有一定的这个能力的积累和经验的 。

所以华住和如家这种国内的大型的酒店集团 ，他们也在试水这个方向 。 不过就是归根到底呢 ， 运营能力和资金能力呢 ， 目前来看还是资金能力更重要一些 。

要把资源拿到啊 ，不然再强运营也没有用 ， 对吧 ？

是的是的 。 所以目前来看 ，在集中式这个领域来看的话 ， 开发商还是更强势一点哈 。 然后最后， 那当然第四个派系就是所谓的创业公司这一派了 。

那我们 。

资金的 。

对 ， 发现看下来能不能总结出来创业公司的优势呢 ？ 好像总结不出来 。

没有优势 。

你觉得呢 ，Rio？

这确实挺难的 ， 就是他们又没有运营过酒店 ， 对吧 ？ 然后又没有钱 ， 这个时候怎么办呢 ？

对吧 ？ 你看我们刚刚分析的那三类 ， 对吧 ？ 每一类你都能说出来它有一些优势 ， 对吧 ？ 这个创业公司这一类好像真说不出来有啥优势 。

我打个岔问一下哈 ， 就刚才这四类人哈 ， 就是我觉得有没有可能出现这种一种合并的状况 ？ 因为比如说这个你说这个 ， 这个就是开发商他的优势是资金和这个拿地 ， 对吧 ？

和翻修 ， 对吧 ？ 酒店他是靠运营和这个精细化管理嘛 ，他这个做得很有优势 。 有没有可能这两拨人合作来干这个事情 ？

比如说 。

或者开发商把酒店员挖过去就行了 。

那这个怎么合作 ？ 有两种方式 ， 一个是挖人就整个兼并进来嘛 ，也可能出现哈 。 但是就说 ，因为其实我们回过头来看 ， 真正的一些线下的酒店反而就是这种情况嘛 。

比如说这个希尔顿 ，他的酒店可能那个物业也不是他 ，他只是说把这个酒店拿下来我来运营这个酒店嘛 。

就有没有这种可能性存在的 ？

我觉得是有这样的可能性的 ，但这个行业还在很早期嘛 ， 大家可能都想先自己试水 ， 对吧 ？

自己干得好就自己干 。

对 ， 华住说我先试一试 ， 然后那个如家说我也来搞 ， 对吧 ？ 那可能慢慢慢慢的我怀疑 ， 大家把自己的优势都贡献出来 ， 确实是一个更好的方式 。

就这种方式的合作到目前为止还没有出现在这个行业里面 。 那我们就是还是来分析 ， 就是说这个创业公司在这里面有什么机会吧 ，因为毕竟这个是我们的这个主业嘛 。

我分析下来就觉得这个没啥优势啊 ， 你听我讲完你觉得呢 ？

那还搞什么 。

所以不是腾讯和红杉这种最大的资本方 ，他们都去投自如了嘛 ， 对吧 ？

对对对 。

那房地产的公司的这个派系的人也没有出来融资嘛 ， 那酒店派系的人也没出来融资嘛 。

那怎么办呢 ？

就我的感觉就是钱少了可能就别玩这个赛道了 ， 就是 。

那就说也就是小团队也不适合在这个方向去创业 。

就唯一可以创业公司 ， 你说勉强说有些什么优势呢 ，Rio？ 我能总结出来就是 ， 现在中国的投资市场的钱还是挺多的 ， 就你能一轮一轮的往上融资 ， 这个可能是唯一的 。

能骗他一把是一把 。

就是你能不断的往前拱 ， 对吧 ？ 你是有钱在那就是让你去拱的 ， 就是 。

因为总有想试一试的这个方向的投资人嘛 。

对 ，因为这个方向实在是就像我刚刚也铺垫了很久了 ， 这个方向实在是很吸引人， 所以可能还是有很多人不死心嘛 。

那另外一个角度来看啊 ， 就是如果直接去介入这个资产端 ， 直接介入这个运营端 ， 可能都不适合创业公司的话 ，有没有可能在这给他们提供这个工具 ， 或者提供一些周边的服务做经营的创业机会出来呢 ？

这个会是有的 ， 就例如说一些软装的服务 ， 例如说一些金融的一些风控 ， 例如说是一些 SaaS 的软件管理 ， 对吧 ？

有一个叫魔方公寓的 ，以前就是自己做公寓 ， 后来发现做公寓做不下去 ， 转型给二房东这些管理公司做 SaaS， 感觉也好像还做得还不错 。

据说可能明年也准备上市 ，但我也没具体聊过 。 但其实有很多人也都是在这个上下游去找机会 。 我觉得从 VC 的角度 ，在上下游找机会其实确实是更加实际的 。

根据我的了解呢 ，在国外去投资这种直接去投资一个公寓 ， 去出钱买下来的这些公寓的投资方都是像黑石这种大型的 PE， 很少有 VC 会参与这个市场 。

对 ，因为他们的那个资金体量和回报率的要求就比较合适了 。

是的是的 。 虽然我们疯投圈号称我们讲的是一级市场哈 ，PE 也算是一级市场哈 。

对 ， 只要没上市都是一级市场 。

我打个岔提一个 ， 就是我最近发现很有 ，因为我也关注这个行业有一两年了哈 ， 就是但也是没有找到合适的这个切入点 ，但是我最近发现有一点倒是挺适合的 。

就是你发现就是这种 ， 就是不管这种叫做什么 ， 分散式也好 ， 还是集中式也好 ， 它至少都是一个统一管理的一个过程 。

这个智能门锁这个行业这两年起来了 ， 很多程度上是拜这个需求的福利 。

是的是的 。 所以智能门锁好像小米也投了几家智能门锁是吧 ？

小米有那个路客嘛 ， 好像卖得还挺好的 。

百度也投了一个 ， 对 。

对对对 。 因为首先你要集中化管理 ， 就是这个最安全的肯定是最核心的管理的水平嘛 。 那么门肯定是最核心的一个 ， 对吧 ？

那其实你再往后想 ， 那消防是不是有没有集中化的这个烟雾探测传感器 ？ 但是这可能就跟小区物业本身那个有一点点冲突了 ，因为门这个小区不管嘛 ，但是就说烟雾探测传感器它可能要统一管理 。

那比如说像这个就是用水用电的这个采集 ， 就智能电表 、 智能水表 ， 还有智能这个 ， 所以如果是住宅的话 ， 它有这个燃气嘛 ， 对吧 ？

智能燃气表 ， 就这块我觉得可能会有一些机会吧 ，但是就比较小了 。

你说这个机会是不是都是 to B 的 ？ 因为它不是向消费者去销售 ， 它是向这些公司 。

肯定是卖给这些 ， 就是比如自如这种大型的 。

对对对 ， 卖给 B 端的 。

因为它要如果要对这个统一管理的话 ， 那可能自如都还不一定合适 ，因为刚才提到关于它这个投入成本的问题嘛 。

但比如说你说像比如说万科要搞一个 ， 它肯定要集中采购一批这个所谓这个智能的门呐 ， 智能的这个门锁呀 ， 智能的这个猫眼啊 ， 还有相关的一些事情 ， 对吧 ？

它才好统一管理它那个楼的这个水电的一些情况嘛 。

是的 。 所以我们刚刚聊完这个长租 ，其实我们最后可以花一点时间也来分享一下短租的这个市场哈 。

今天我们的重点是在长租这一块 。

这个算正品短租 。

对 ， 短租呢其实跟旅游市场几乎就是一个非常相关的一个事情了 ， 基本上是在一个旅游的或者商务出行这么一个出差的场景了哈 。

那最近呢 ， 旅游市场我也关注的相对多一些了 ， 重新 。 那我觉得下一次可以找一期我们专门来聊一聊旅游市场 。

那我们今天可以先开个头 ， 我们可以先简单说一说这个短租这个市场 。

挖个坑给你们 。

对对对 ， 大家可以先感兴趣的可以那个在小密圈里面提问哈 ，有什么对旅游市场感兴趣的 ， 我们可能未来两三个月之内我们会再聊一次哈 。

那在这个

旅游市场的短租里面呢 ， 我们其实也是把它分成分散和集中， 我们也先来看分散吧 。 那所谓的分散加短租这个象限 ， 这个我们把它分成四个象限吧 ， 用两个坐标 。

那这个分散加短租这个象限呢 ，其实这群人在干什么呢 ？ 这群人实际上是在干这么一件事情 ，他们把各种房东的房源也是收过来 ，但他们收过来之后呢 ，他不是去长租给一个租客 ，他是把这些房源放到类似像独家 Airbnb 和小租短租这样的一些民宿的出租平台上面 ， 给别人去进行几天一个星期的这种预订 ， 一种旅游的预订 。

那为什么他们会想做这样的事情呢 ？ 是因为其实从回报上看 ， 短租的单价肯定是高于长租的 ， 这个很好理解嘛 。

我租一个房间可能 5000 块 ，但我一个月 ，但如果我按照短租的方式租给别人的话 ， 可能一天就能租 500 块 。 那我可能出租我一个月不一定每天都能租满 ，但如果假设 。

两三倍的差别肯定是有的 。

假设我能租出去 20 天 ， 对吧 ？ 那我可能就有 1 万块 ， 那我就能够多赚一倍 。 所以这个是很多人其实对这个事情比对于长租更感兴趣的一个本质的原因 。

那你说这个事情看起来理论上这么吸引人， 为啥不大家都来做这个事呢 ？ 那个 Rio 你觉得 ？

这个还是要考验你去拿这些房的能力啊 。 你要运营 ， 你要去上各个平台也是要运营的嘛 ，其实 。

上各个平台其实 Airbnb 呢 ， 现在以前好像是比较反感这种所谓有组织有预谋的 。

专业玩家 。

去专业玩家 ，不是以前都共享经济嘛 。 但最近那个 Airbnb 好像已经放开了 ，他觉得哎呀 ， 这群人其实他管理好像专业化管理 ，是不是比个人管理可能安全系数更高呢 ？

可能 Airbnb 也会这么想吧 ， 我估计 。 而且他一个一个个人房东去拉上来 ，他的业绩增长的这个速度支撑不了啊 ， 你一个一个人这个效率多低啊 ， 对吧 ？

对对对 ，他也要做 growth hack。

对 ， 就 Airbnb 也要增长啊 ， 它估值那么高 ， 对吧 ？ 所以你这群人把一堆房同时给我拿上来放上来 ， 那对他的这个库存的这个选择也是一个很大的帮助嘛 。

所以从最近一两年起 ，Airbnb 对这个事情也没有像以前那样打压了 。 它以前打压是因为觉得你这个不是真共享经济 ， 你这个都是假的 ， 都是那个 。

借我平台来做 。

对 ， 借我平台来做 。 对 ， 来做那个有组织有预谋的这种出租 ， 这个不行什么之类 。 现在就没有了 。

那 。

都来 。

对对对 。

那现在但是这个事情本身呢 ， 它还是有一些内在的一些问题 。 什么意思呢 ？ 就是说它有一些法律的灰色地带 。

什么意思呢 ？ 就是说如果你想啊 ， 你在一个公寓楼里面 ， 你就拿了这么一个房间 ， 你去出租给短租 ， 那说明有很多的流动人口会发生 。

就每天进出的人都是一些来来往往的一些人。 那原来住在这个楼里面的租户 ，他会不会有一些担忧或者有一些投诉呢 ？

这也是 Airbnb 特别是在就是美国遇到的 ， 或者欧美吧 ， 遇到问题比较多的地方吧 。 一个是面临就是说这个邻居的一个投诉 ，他们觉得这个楼不应该有那么多外来人。

这个不简单是就说这种 ， 就跟那个是不是一个专业化的玩家没有关系啊 ， 哪怕是个人玩家他也会有这种投诉嘛 。

另外一个就是说政府对他的一个管制 ，因为有些就是在美国很多他是各个市 ， 各个省各个这个所谓的这个区 ，他是有自己的一些这个所谓租房法律的限制的 ， 就是你不是一个房子就随便租给别人的 。

是的 。 所以因为 Airbnb 可能它会 ， 我这个东西我也不知道那么具体啊 ，但是我猜测 Airbnb 会说我是一个平台 ， 我是一个共享平台 ， 所以呢 ， 我平台是不能承担这种安全责任的 。

对 ， 要搞你去搞他们房东去 。

那我房东也说我可能是个人分享 ， 对吧 ？ 我这个共享经济 ， 对吧 ？ 你这个 。

有点灰 ， 灰色地带的感觉 。

对 ，有点灰色地带 。 但是你想啊 ， 如果这个事情变成了一个有组织化的去操作和拿房去进行一个这么一个企业的行为 ， 去出租这样的一些房源的话 ， 按道理说这个安全的风险它如果不承担的话 ，是不可能的 ， 它一定要承担这个风险的 。

嗯哼 ， 对 。

所以这个是它的第一个问题哈 。 第二个问题是 ， 旅游的房子跟一个长租的房子其实是有一个稳定性的差别的 。

就如果我出租了一个长租的房子 ， 说明我未来八个月到未来一年的这个房租的收入是稳定的 ， 你是每个月一定会进来的 。

但是一个旅游的房子 ， 它可能每个人只是短租两三天的话 ， 这个稳定性是相对比较低 。 这个稳定性低会体现在说 ， 可能有一些地点的房子它特别受欢迎 ， 可能每天都有人租 ，但是有一些地点的房子它可能就完全无人问津 。

这个就对于那个公司 ， 那个运营机构选择地址的房子的地方的这个要求很高 。 就我们以这个 Rio 在深圳为例吧 ， 就是深圳的很多的那个这种分散的这种短租房源是集中在大冲的 ， 就是 Rio 好像也住在那附近是吧 ？

然后大冲那块为什么好呢 ？ 它离科技园很近 ， 然后它还有很发达的一些地铁 ， 所以可能外来的旅客啊 ， 或者一些商旅的人士就喜欢住在这种方便的地方 。

但如果它所在的这个区域可能是没有那么多公司 ， 或者没有那么多这个旅游好玩的地方 ，其实就没有人会租那个地区的这个房子的 。

对 ， 就这个地段其实决定了这个它整个资产的这个质量嘛 。

所以说就在地段的选择上， 这个长租和短租来看的话 ， 长租的话因为相对来说还是会好一些 ， 只是一个价格高低的一个问题 。

可能地段好 ， 那你就贵嘛 ， 地段差你就便宜嘛 。 但是在短租这个市场里面 ，由于他们都是短住几天的这种 ， 人家对这个地点的要求 ， 可能你选错了这个地点 ， 就真的没有人租了 ， 就不是一个价格高低的问题了 。

而且你要管理的时候配这个期限也是有很大的讲究的 ， 怎么去做这个促销啊 ， 怎么去做这个服务啊 ， 口碑啊什么都要考虑很多因素了 。

是的 。 所以很多人就号称说哎呀 ， 我要做一个分散性的一个万豪出来 ， 我要做一个分散式的万豪 ， 对吧 ？

很多人号称做这个领域的人都是这么说的 ， 对吧 ？ 你看万豪出来了 。

就是去年那波做民宿那波人嘛 。

对 ， 我分散式的万豪就听起来是不是很酷是吧 ？ 那其实这个里面其实万豪的选址我就一个城市就选三四个点就好了 ， 我就一个城市我就开那么几家万豪 ， 我选址选对了我就挣钱嘛 。

但你可能搞分散式 ， 那你得每一个地方你都有人去租出去的这个满足率要很高 。 这个事情看起来就没那么容易哈 。

而且规模也不经济嘛 ， 你很难找到那种地段 ， 就每一个都好的地段 ， 对吧 ？ 因为一个通常一个城市那种所谓好的适合开酒店地段也就那么些 ， 对吧 ？

是的 。 所以这个就是一个分散式短租的一个问题 。 那它的一个总结呢 ， 我觉得就两句话就可以概括了 。 如果这个东西挣钱 ， 它就会比较挣钱 ， 然后呢比长租的回本周期要快的 。

但这个东西呢 ， 它的稳定性也更差 。 我觉得就这么总结就应该差不多了 。

这个最近这两年其实国内有个比较火的趋势哈 ， 或者就是以华住这个为例子吧 ， 就这种所谓的终端的这种连锁酒店起来很快 。

就这个你怎么看 ？

这个其实就是我们今天的最后一个话题 ， 这个 Rio 已经无缝的过渡到最后一个话题了哈 ， 就是所谓的集中加短租 。

那其实我这个东西其实只是把它盖了一个概念而已 ， 套了一个概念 。 所谓的集中加短租不就是做酒店吗 ？

你说是不是 ？

对啊对啊对啊 ， 就是做酒店嘛 。

就是做酒店嘛 。

这本质上就是最近两年有很多人在做所谓的终端酒店 ， 或者叫新型酒店 ， 或者叫设计酒店 ， 就无论你换一个什么样不同的名字 ， 甚至你说什么民宿啊 ， 个性化啊什么之类的 ，其实本质上都在做同一件事情 ， 就是对于这种集中式的短租的行业进行一个升级 。

它这个升级的原因是什么呢 ？ 就其实十年前是中国的快捷型酒店的一个发展的黄金年代哈 ， 快速发展 。

就主要是以这个七天和如家为代表吧 。

以及汉庭哈 ， 三家为代表 。 对对对 。 然后五星级酒店在国内呢也在快速的发展 ，但五星级酒店呢 ， 这个民族品牌或者说本土品牌呢相对难一些 ，因为很多国外的品牌还是挺厉害的 。

基本没有了 ，有什么本土的高端品牌吗 ？

很少 ， 就是能有一两个 ，但就我现在去提它都感觉是为它打广告了 ， 所以就不提了 。 因为我提万豪这个不像是为万豪打广告 。

这个大家都能看得见的嘛 。

对 ， 这个很因为太大家都太清楚了嘛 。 所以

这个高端市场呢感觉也是一个国外成熟的大公司的一个天下哈 。 那个低端市场呢 ， 经济型这个市场呢 ， 十年前也就差不多了 ，也都上市也都该上市了 。

那所以最近两年有两个核心的趋势 ， 一个叫个性化 ， 一个叫终端化 。 什么叫终端化呢 ？ 就是价格上五百到八百的这么一个段位哈 。

然后个性化是什么意思 ？ 就是更有特色 ， 更有体验 。 所以在集中和短租这样的市场里面呢 ，其实就是刚刚我说的这两个关键词 。

然后这两个关键词呢 ，其实有一个很有代表性的一个项目哈 ， 我估计很多听众可能也都住过哈 ， 我们也不怕打广告 ，因为我是真心觉得这个是一个比较不错的一个投资标的 ，但是可惜它已经不融资了 。

这个亚朵酒店 。

你好像你老住它是吧 ？

我还挺喜欢的 ，因为

它是在国内现在终端酒店做的比较好 。 我可以分享一个数据啊 ， 它是 13 年成立的一家公司 。 它在 15 年的时候有 50 个店 ，有 50 个店 。

它在 17 年底有 150 个店 ， 这个速度是很快的 。 然后 18 年底 ，19 年应该会有 700 个店 。 所以它是按照每两三年翻三倍的这么一个速度在增长 。

这个数据就完全可以体现终端价位的市场在国内的需求是远远没有得到满足 。

亚朵的它能做这么快 ， 增长这么快 ， 它有什么就是跟其他不一样的地方吗 ？

这个事情其实能快呢 ，其实是可以理解的 ，是因为它本质上是一个特许经营的模式 。 这个房子是由这个加盟商来拿的 ， 它是输出管理 。

我认为它做的比别人更好的地方是说 ， 它做出了一些

底蕴和一些人文的关怀 。

就形成一个品牌了其实已经 。

有品牌 。 就是其实我可以这么去讲这个事情 ， 很多的终端酒店其实很多人对此的理解仅仅限于我把汉庭的装修进行高端化的改造 。

什么意思呢 ？ 就汉庭也做了全季 ， 全季我相信也是一个很好的一个终端的品牌嘛 。 但其实我认为全季在做这个酒店的过程当中， 它把这个酒店的价格定到五六百块钱 ， 然后可能汉庭是三百块钱 ， 它会觉得说我多收你这部分钱 ，是因为我的大堂装修的更加富丽堂皇 ， 然后呢我的那个酒店的这个房间更大 ， 然后我配的这个灯具更高级 ， 这

个床更贵 。 它会觉得这个升级是升级在这些地方 。

硬件 。

硬件 。 但是这些是一些非常直接 ，但是它是一个非常怎么说呢 ， 就是它没有带给用户的一些新的一些感受上的一些体验的变化 。

你明白我的意思哈 ？

OK， 那亚朵在体现在哪边呢 ？

亚朵它会你如果你住的时候你会发现它会很有一些人文的关怀 ， 它有个书吧 ， 对吧 ？ 然后呢它会给你一些它自己的一些设计的风格和理念 ， 就它会跟你讲我们为什么要把我们的设计做成这个样子 ， 我们为什么要用这种日式的简约的 ， 我的生活态度是怎么样 。

就它打了很强的 。

它会很心理的诉求会在里面 。 心理的诉求这些点 ， 这个点的升级其实会比说我把大堂装修的更漂亮一些 ， 或者说变得一个欧式宫廷风的这种大堂 ， 可能会对年轻消费者的这个打动会更好一些 。

就好像亚朵最近跟那个网易严选和知乎在上海做了一个这个所谓的他们三方的一个共同打造的一个酒店 。 就是这些尝试其实你就发现就是完全是针对我们刚刚讲的这种很就是互联网化的年轻人的这种感觉去打造 。

它这个很巧哈 ， 就是它从另外一个维度去突围这个就不要再传统的那些 ， 比如说它走传统那些升级硬件的话 ， 那其实跟华住的很多品牌比也没有特别大的优势嘛 。

是的是的 。 所以这样的一些对于年轻消费者的洞察 ，其实如果你对年轻消费者没有洞察的话 ， 你是很难想到刚刚我们分析的那些东西的 。

因为升级很好理解啊 ， 我就把这个房子做得更漂亮一些 ， 投入装修的成本更高一些 ， 那不就升级了吗 ？

但其实这样的一个想法其实是一个对这个事情的理解还是太简单了 。 因为 90 后对于酒店的需求 ， 我认为未来会从一个睡觉的一个地方啊 ， 它要注重它这个东西高不高级 ， 会变成了说我在这个地方能够得到一个什么样的体验 。

所以这个是一个很重要的一个升级的方向了 。

那好吧 ， 今天我们把重点讲了下这个长租公寓的这个事情哈 ， 然后顺便也提了一下这个短租的一个小开头 。

然后如果听众朋友们对这个就是短租和酒店这块有任何疑问的话 ，也欢迎在我们的这个小密圈里面给我们提问 ， 然后我们可能会在之后的某一期节目里面再把这个事情展开来讲 。

那到时候可能会更加有针对性的回答你们的问题 。

好 ， 谢谢大家 。

那我们下期节目再见 ， 谢谢黄海 。

再见 。